Строительство на муниципальной и государственной земле в 2024 году

Перед строительством любого объекта застройщику необходимо принять ряд важных решений. Одно из них – тип правообладания земельный участком. 
Возможно несколько вариантов:

• купить землю в собственность у частного лица;
• взять в аренду у гражданина или организации;
• заключить арендное соглашение с муниципалитетом или Росимуществом, которые являются собственником участка;
• выкупить владение у государства.

В данной публикации мы ответим на вопросы, связанные с покупкой или арендой земли у государства:

• в чём плюсы и минусы;
• какие объекты можно строить;
• как купить или арендовать участок.

Государственная и муниципальная земля – в чём разница.

Муниципальная земля – находящаяся в ведении местной администрации, районной или городской. Взаимодействие граждан и организаций производится в органом, ответственным за земельную политику в муниципальном образовании.
Государственная – принадлежащая региону РФ или России как государству. Ответственным за земельные вопросы является территориальное управление Росимущества.

Строительство на муниципальной земле.

Закон, в частности градостроительный кодекс, разрешает строительство на земле с любой формой собственности. В том числе можно обратиться в муниципальные, региональные или федеральные органы власти, чтобы выкупить или арендовать участок у них. 
У взаимодействия с властями по поводу выбора стройплощадки есть плюсы и минусы. Среди недостатков юристы отмечают:

• долгий период оформления бумаг (от 2 до 5 месяцев);
• необходимость участия в торгах в отношении большинства участков;
• риск проигрыша в аукционе из-за других участников;
• возможность расторжения договора ввиду нарушения процедуры проведения торгов или условий контракта.

Скажем подробнее про последний пункт. В нашей практике муниципальные власти через суд пытались расторгнуть договор аренды с застройщиком из-за нарушения одного из его положений. Оно касалось запрета на капитальное строительство. В связи с этим важно изучать содержание арендного контракта перед его подписанием. Если какой-либо пункт не устраивает арендатора, необходимо обсуждать это с арендодателем.
Преимуществ приобретения земли у муниципалитета не так много. В первую очередь, это возможность самому сформировать владение из неразграниченной территории и вынести его на аукцион. Среди предложений от частных лиц мало земли, которая по своим технико-экономическим показателям подходит под желания девелопера.

Как купить землю у государства под строительство.

Порядок действий для покупки участка выглядит следующим образом:

1. На официальном сайте администрации или Росимущества найти извещения о начале торгов;
2. Подать заявление на участие и оплатить вступительный взнос;
3. В назначенный день выиграть аукцион, приняв личное участие либо открыв интерактивную онлайн-площадку;
4. Заключить договор купли-продажи и внести выкупную стоимость по реквизитам регионального казначейства;
5. Подать информацию в Росреестр.

Есть категории земли, где проведение торгов не требуется. Однако, как правило, это виды использования, не предполагающие капитального строительства. 
В алгоритм выше могут быть внесены изменения. К примеру, если среди лотов нет понравившегося застройщику надела, возможно:

1. Самостоятельно подобрать площадку из неразмежеванной земли;
2. Подготовить схему расположения у кадастрового инженера;
3. Утвердить её в местной администрации и поставить объект на учёт;
4. Подать обращение о намерении купить участок через торги. 

 

Земля в аренду у государства под строительство.

Чтобы взять стройплощадку в аренду, нужно выбрать один из вариантов действий:

• Договориться с действующим арендатором о замене стороны в соглашении;
• Самому сформировать землю и оформить право через аукцион;
• Вступить в торги на уже готовый лот.

Как видно, многие моменты схожи с покупкой. Алгоритм также практически идентичен. Поэтому можно использовать рекомендации, приведенные нашими юристами в блоке выше.
Отметим ещё один плюс аренды – возможность оформить участок, имеющий особый статус. К примеру, если он располагается на особо охраняемых территориях, на береговой полосе или входит в иные категории, выведенные из оборота.

Разрешение на строительство на муниципальной земле.

Порядок получения разрешения идентичен той ситуации, когда застройщик является полноправным собственником. Однако есть нюансы. Если в договоре аренды имеется положение о необходимости получения согласия арендатора на строительные работы, придётся заручиться письменным документом.
Ещё один момент, который стоит проверить, - возможность капитального строительства. Иногда условия соглашения разрешают использовать землю муниципалитета только для нестационарных объектов. Такая ситуация распространена в территориальных зонах рекреации, туризма, спорта.

 
Порядок получения разрешения:

1. Подготовить проект, сделать изыскания и направить их в уполномоченный орган вместе с заявлением и остальными нужными по ст. 51 ГрК РФ бумагами;
2. В течение 5 дней согласование должно быть выдано в бумажной или электронной форме.

Следует внимательно отнестись к сроку договора аренды, так как разрешение не может быть выдано на более долгий период, чем предусмотрено контрактом. Кроме того, времени действия соглашения должно быть достаточно для строительных работ. Эти моменты подробно описываются в разделе №6 проектной документации «ПОС».