Строительство на землях населенных пунктов в 2024 году

Земли населенных пунктов (далее – ЗНП) – наиболее подходящая для застройки категория. Как понятно из названия, к ней относятся территории городов, посёлков, сёл и деревень. 
Наши юристы подготовили разъяснения касательно основных моментов, связанных со строительством на ЗНП:

• понятие;
• какие объекты можно возводить;
• каковы особенности для жилищного, дачного и нежилого строительства.

Понятие земель населенных пунктов.

Согласно ст. 83 Земельного кодекса, это территории, предназначенные для застройки в городах и иных поселениях. 
Границы ЗНП и иных категорий проходят по границам муниципальных образований. Они не должны пересекать участки граждан и организаций.

Использование земель населенных пунктов для строительства.

Как видно из приведенного выше определения, данная категория земель создана преимущественно для застройки. Однако только один факт отнесения участка к ЗНП не может подтверждать возможность строительства с правовой точки зрения. 
Необходимо провести комплексный анализ земельных и градостроительных факторов, после чего принимается решение о годности участка к работам. Юристы нашей компании проводят градостроительный аудит и выдают официальное заключение, где прописывают все риски застройщика при создании нового объекта на землевладении.
При использовании ЗНП для строительства значение имеют:

• вид разрешенного использования;
• наличие ЗОУИТ и охранных поясов, в том числе вхождение в приаэродромные территории;
• технико-экономические параметры, определённые ПЗЗ и регламентами;
• размеры участка и его конфигурация.

Земли населенных пунктов для жилищного строительства.

Жилищное строительство подразделяется на категории:

• многоэтажное;
• среднеэтажное и малоэтажное;
• таунхаусы и блокированная застройка;
• индивидуальное (частные дома).

В силу ст. 85 ЗК РФ, территории НП делятся на зоны.  Для жилищной застройки подходит только жилая зона, соответствующая этому типу.
Для каждого формата жилья, в свою очередь, предусмотрены свои подзоны и виды использования, указанные в Правилах землепользования (п. 5 ст. 85). Невозможно с правовой стороны построить многоквартирный дом на землевладении для ИЖС. И наоборот, соответственно. Как правило, такие территориальные зоны имеют разные наименования – Ж1, Ж2, Ж3 и т.д.
У нас есть подробная статья-инструкция про нюансы возведения МКД:

 

Земли населенных пунктов для дачного строительства.

Чтобы построить садовый дом или дачу, жилые территориальные зоны не подходят. Как правило, дачные дома разрешено возводить на сельскохозяйственной территории в черте города. Кроме того, ПЗЗ некоторых городов имеют в своём составе «переходную» зону – «Перевода сезонной дачной застройки в жилую». На практике это садовые товарищества, которые с развитием городской среды оказались внутри города. И там в перспективе планируется создание усадебного (индивидуального) жилищного кластера взамен дач и садов.
Чтобы построить дачу, получать разрешение не требуется. Возможен 1 из 2 вариантов:

• возвести строение и зарегистрировать его по «дачной амнистии»;
• подать уведомление о начале строительства и его окончании.

У нас есть подробные статьи на эту тему:

 
 

Участок под нежилое строительство.

Для нежилых объектов предусмотрены различные территориальные зоны:

• общественно-деловые;
• производственные;
• коммунальные;
• рекреационные и иные.

При выборе участка под нежилое строительство необходимо понимать, какой именно объект будет там строится. Потому что землевладение может быть пригодно для создания на нём магазина и непригодно для возведения гостиницы. Исправить ситуацию после покупки или заключения арендного соглашения крайне сложно, однако возможно. Для этого придётся выбрать один из вариантов, в зависимости от ситуации:

• изменить основной ВРИ;
• получить разрешение на условный вид;
• внести изменения в местные ПЗЗ и добавить нужный застройщику ВРИ в регламент.

Виды разрешенного строительства на землях населенных пунктов.

Как мы уже упоминали, для каждого типа объекта нужен свой вид использования. К примеру:

• «объекты торговли»;
• «рынки»;
• «таунхаусы»;
• «автозаправочные станции»;
• «гостиницы».

Рекомендуем ознакомиться с нашей публикацией, раскрывающей значение ВРИ при строительстве любой недвижимости: