Земли населенных пунктов (далее – ЗНП) – наиболее подходящая для застройки категория. Как понятно из названия, к ней относятся территории городов, посёлков, сёл и деревень.
Наши юристы подготовили разъяснения касательно основных моментов, связанных со строительством на ЗНП:
- понятие;
- какие объекты можно возводить;
- каковы особенности для жилищного, дачного и нежилого строительства.
Понятие земель населенных пунктов.
Согласно ст. 83 Земельного кодекса, это территории, предназначенные для застройки в городах и иных поселениях.
Границы ЗНП и иных категорий проходят по границам муниципальных образований. Они не должны пересекать участки граждан и организаций.
Использование земель населенных пунктов для строительства.
Как видно из приведенного выше определения, данная категория земель создана преимущественно для застройки. Однако только один факт отнесения участка к ЗНП не может подтверждать возможность строительства с правовой точки зрения.
Необходимо провести комплексный анализ земельных и градостроительных факторов, после чего принимается решение о годности участка к работам. Юристы нашей компании проводят градостроительный аудит и выдают официальное заключение, где прописывают все риски застройщика при создании нового объекта на землевладении.
При использовании ЗНП для строительства значение имеют:
- вид разрешенного использования;
- наличие ЗОУИТ и охранных поясов, в том числе вхождение в приаэродромные территории;
- технико-экономические параметры, определённые ПЗЗ и регламентами;
- размеры участка и его конфигурация.
Земли населенных пунктов для жилищного строительства.
Жилищное строительство подразделяется на категории:
- многоэтажное;
- среднеэтажное и малоэтажное;
- таунхаусы и блокированная застройка;
- индивидуальное (частные дома).
В силу ст. 85 ЗК РФ, территории НП делятся на зоны. Для жилищной застройки подходит только жилая зона, соответствующая этому типу.
Для каждого формата жилья, в свою очередь, предусмотрены свои подзоны и виды использования, указанные в Правилах землепользования (п. 5 ст. 85). Невозможно с правовой стороны построить многоквартирный дом на землевладении для ИЖС. И наоборот, соответственно. Как правило, такие территориальные зоны имеют разные наименования – Ж1, Ж2, Ж3 и т.д.
Земли населенных пунктов для дачного строительства.
Чтобы построить садовый дом или дачу, жилые территориальные зоны не подходят. Как правило, дачные дома разрешено возводить на сельскохозяйственной территории в черте города. Кроме того, ПЗЗ некоторых городов имеют в своём составе «переходную» зону – «Перевода сезонной дачной застройки в жилую». На практике это садовые товарищества, которые с развитием городской среды оказались внутри города. И там в перспективе планируется создание усадебного (индивидуального) жилищного кластера взамен дач и садов.
У нас есть подробные статьи на эту тему.Чтобы построить дачу, получать разрешение не требуется. Возможен 1 из 2 вариантов:
- возвести строение и зарегистрировать его по «дачной амнистии»;
- подать уведомление о начале строительства и его окончании.
Участок под нежилое строительство.
Для нежилых объектов предусмотрены различные территориальные зоны:
- общественно-деловые;
- производственные;
- коммунальные;
- рекреационные и иные.
При выборе участка под нежилое строительство необходимо понимать, какой именно объект будет там строится. Потому что землевладение может быть пригодно для создания на нём магазина и непригодно для возведения гостиницы. Исправить ситуацию после покупки или заключения арендного соглашения крайне сложно, однако возможно. Для этого придётся выбрать один из вариантов, в зависимости от ситуации:
- изменить основной ВРИ;
- получить разрешение на условный вид;
- внести изменения в местные ПЗЗ и добавить нужный застройщику ВРИ в регламент.
Виды разрешенного строительства на землях населенных пунктов.
Как мы уже упоминали, для каждого типа объекта нужен свой вид использования. К примеру:
- «объекты торговли»;
- «рынки»;
- «таунхаусы»;
- «автозаправочные станции»;
- «гостиницы».
Рекомендуем ознакомиться с нашей публикацией, раскрывающей значение ВРИ при строительстве любой недвижимости:
