Земли промышленности занимают особое место в земельном фонде России. В этой публикации наши юристы раскроют наиболее важные нюансы, связанные со строительством промышленности:
- как выбрать и оформить производственную стройплощадку в аренду или собственность;
- как перевести землю из других категорий в промышленную;
- что можно строить на промышленной территории;
- как получить разрешение.
Понятие земель промышленности.
Понятие указано в статье 88 Земельного кодекса. Это зоны, на которых размещаются производственные объекты и сопутствующая инфраструктура для них.
Среди наиболее популярных промышленных объектов выделяют:
- заводы;
- склады;
- ангары;
- цеха;
- опасные производства.
Земля под промышленное строительство.
Выбор места под строительные работы производится исходя из критериев годности под нужды застройщика. Нужно провести градостроительный аудит и выяснить, подходит ли землевладение для размещения там цеха, ангара, завода или другого объекта.
Перечислим основные моменты, которые надо проанализировать:
- отсутствие ЗОУИТ, ограничений и обременений, который могут помешать получению разрешений (притязания 3-х лиц, сервитуты, охранные зоны коммуникаций и т.п.);
- достаточная площадь не только для возведения производственных строений, но и для соблюдения регламентов по ПЗЗ (отступы, процент озеленения и застройки);
- подходящая категория и вид разрешённого использования (об этом мы поговорим далее).
Разрешенное использование земель промышленности.
Чтобы проверить текущий вид использования, можно заказать выписку из ЕГРН или ИСОГД. ВРИ указан на 1-й странице. При необходимости его возможно изменить и выбрать один из доступных для этой территориальной зоны.
Алгоритм действий таков:
- открыть актуальную версию Правил землепользования;
- понять, в какую территориальную зону входит землевладение;
- ознакомиться с перечнем доступных для изменения ВРИ;
- обратиться в Росреестр для корректировки основного вида либо пройти процедуры общественных обсуждений для получения согласования на условный.
Нужный для возведения промышленных объектов ВРИ именуется следующим образом – «Объект 1/2/3/4/5 класса опасности».
Где 1 – наиболее опасная промышленность, 5 – менее. Определить класс производства можно по разъяснениям Ростехнадзора.Перевод в земли промышленности.
Перед застройщиком может возникнуть необходимость в переводе из другой категории в промышленность. Для этого есть закрепленная в законе процедура внесения изменений в ПЗЗ и генеральный план. Однако практика расходится с теорией.
Чтобы перевести владение в промышленность, придётся привести убедительное доказательство, что это действительно необходимо и благоприятно скажется не только на деятельности предпринимателя, но и интересов муниципалитета. Риск отказа довольно велик.
Алгоритм действий:
- Разработать проект обоснования;
- Написать заявление на изменение ПЗЗ и генплана и подать его в ответственный орган вместе с проектом и иными документами;
- Пройти через публичные слушания и получить положительное заключение;
- Дождаться постановления главы администрации о переводе.
Перевод лесного участка в земли промышленности.
Особая ситуация с тем, чтобы перевести лесной фонд в производственные территории. Процент одобрения таких изменений относительно небольшой из-за статуса лесов, закреплённого в законе.
К примеру, защитные леса можно перевести только для 4 целей:
- организации особо охраняемой территории;
- изменения или установления границы города;
- размещения государственных/муниципальных объектов, если других доступных мест для этого нет;
- создания рекреационных зон.
Как видно, промышленности в этом списке нет. Наибольший процент переводов лесного фонда одобряется для территорий, не занятых растительностью, но входящих в него. Это просеки, вырубки, сгоревшие зоны.
Жилищное строительство на землях промышленности.
Некоторые территории являются привлекательными для жилищного строительства, однако не имеют соответствующего правового статуса. В центральных частях крупных городов нередко располагаются предприятия. По закону жилищная застройка там разрешается только после смены категории и вида использования. Как мы упоминали выше, для этого потребуется внести изменения в ПЗЗ и генплан.
Аренда участка для производства.
У застройщиков доступно 2 варианта правообладания землевладением – аренда и собственность. Рассмотрим первый.
С финансовой точки зрения аренда более привлекательна, поскольку покупка стройплощадки под промышленность требует больших затрат ввиду немалой площади и единовременной оплаты.
Однако у аренды есть минусы. Главный из них – риск досрочного расторжения из-за нарушений условий контракта, в том числе нецелевого использования. Кроме того, необходимо проверять соглашение на обязанность арендатора получать согласие арендодателя для совершения юридических значимых действий.
Купить участок под производство.
Другая опция – оформить право собственности на производственную территорию.
Это можно сделать несколькими путями:- купить напрямую у другого физического или юридического лица;
- принять участие в муниципальном/региональном аукционе на уже сформированный лот;
- самостоятельно сформировать землевладение и вынести недвижимость на торги.
Строительство на земле промназначения – как получить разрешение?
Необходимо соблюсти следующие шаги:
- Подготовить проектную документацию и провести изыскания;
- Подать в уполномоченный орган заполненное заявление и приложенные к нему бумаги по ст. 51 ГрК РФ, в том числе согласования с аэродромами, результаты экспертизы, проект, ТУ на коммуникации;
- В течение 5 дней забрать согласование, если в документах нет ошибок и нарушений.
