Строительство на землях промышленности в 2024 году

Земли промышленности занимают особое место в земельном фонде России. В этой публикации наши юристы раскроют наиболее важные нюансы, связанные со строительством промышленности:

• как выбрать и оформить производственную стройплощадку в аренду или собственность;
• как перевести землю из других категорий в промышленную;
• что можно строить на промышленной территории;
• как получить разрешение.

Понятие земель промышленности.

Понятие указано в статье 88 Земельного кодекса. Это зоны, на которых размещаются производственные объекты и сопутствующая инфраструктура для них.
Среди наиболее популярных промышленных объектов выделяют:

• заводы;
• склады;
• ангары;
• цеха;
• опасные производства.

Земля под промышленное строительство.

Выбор места под строительные работы производится исходя из критериев годности под нужды застройщика. Нужно провести градостроительный аудит и выяснить, подходит ли землевладение для размещения там цеха, ангара, завода или другого объекта. 
Перечислим основные моменты, которые надо проанализировать:

• отсутствие ЗОУИТ, ограничений и обременений, который могут помешать получению разрешений (притязания 3-х лиц, сервитуты, охранные зоны коммуникаций и т.п.);
• достаточная площадь не только для возведения производственных строений, но и для соблюдения регламентов по ПЗЗ (отступы, процент озеленения и застройки);
• подходящая категория и вид разрешённого использования (об этом мы поговорим далее).

Разрешенное использование земель промышленности.

Чтобы проверить текущий вид использования, можно заказать выписку из ЕГРН или ИСОГД. ВРИ указан на 1-й странице. При необходимости его возможно изменить и выбрать один из доступных для этой территориальной зоны.
Алгоритм действий таков:

• открыть актуальную версию Правил землепользования;
• понять, в какую территориальную зону входит землевладение;
• ознакомиться с перечнем доступных для изменения ВРИ;
• обратиться в Росреестр для корректировки основного вида либо пройти процедуры общественных обсуждений для получения согласования на условный.

Нужный для возведения промышленных объектов ВРИ именуется следующим образом – «Объект 1/2/3/4/5 класса опасности». Где 1 – наиболее опасная промышленность, 5 – менее. Определить класс производства можно по разъяснениям Ростехнадзора.

 

Перевод в земли промышленности.

Перед застройщиком может возникнуть необходимость в переводе из другой категории в промышленность. Для этого есть закрепленная в законе процедура внесения изменений в ПЗЗ и генеральный план. Однако практика расходится с теорией. 
Чтобы перевести владение в промышленность, придётся привести убедительное доказательство, что это действительно необходимо и благоприятно скажется не только на деятельности предпринимателя, но и интересов муниципалитета. Риск отказа довольно велик.
Алгоритм действий:

1. Разработать проект обоснования;
2. Написать заявление на изменение ПЗЗ и генплана и подать его в ответственный орган вместе с проектом и иными документами;
3. Пройти через публичные слушания и получить положительное заключение;
4. Дождаться постановления главы администрации о переводе.

Перевод лесного участка в земли промышленности.

Особая ситуация с тем, чтобы перевести лесной фонд в производственные территории. Процент одобрения таких изменений относительно небольшой из-за статуса лесов, закреплённого в законе.
К примеру, защитные леса можно перевести только для 4 целей:

• организации особо охраняемой территории;
• изменения или установления границы города;
• размещения государственных/муниципальных объектов, если других доступных мест для этого нет;
• создания рекреационных зон.

Как видно, промышленности в этом списке нет. Наибольший процент переводов лесного фонда одобряется для территорий, не занятых растительностью, но входящих в него. Это просеки, вырубки, сгоревшие зоны.

Жилищное строительство на землях промышленности.

Некоторые территории являются привлекательными для жилищного строительства, однако не имеют соответствующего правового статуса. В центральных частях крупных городов нередко располагаются предприятия. По закону жилищная застройка там разрешается только после смены категории и вида использования. Как мы упоминали выше, для этого потребуется внести изменения в ПЗЗ и генплан.

Аренда участка для производства.

У застройщиков доступно 2 варианта правообладания землевладением – аренда и собственность. Рассмотрим первый.
С финансовой точки зрения аренда более привлекательна, поскольку покупка стройплощадки под промышленность требует больших затрат ввиду немалой площади и единовременной оплаты. 
Однако у аренды есть минусы. Главный из них – риск досрочного расторжения из-за нарушений условий контракта, в том числе нецелевого использования. Кроме того, необходимо проверять соглашение на обязанность арендатора получать согласие арендодателя для совершения юридических значимых действий. 

Купить участок под производство.

Другая опция – оформить право собственности на производственную территорию. Это можно сделать несколькими путями:

• купить напрямую у другого физического или юридического лица;
• принять участие в муниципальном/региональном аукционе на уже сформированный лот;
• самостоятельно сформировать землевладение и вынести недвижимость на торги.

 

Строительство на земле промназначения – как получить разрешение?

Необходимо соблюсти следующие шаги:

1. Подготовить проектную документацию и провести изыскания;
2. Подать в уполномоченный орган заполненное заявление и приложенные к нему бумаги по ст. 51 ГрК РФ, в том числе согласования с аэродромами, результаты экспертизы, проект, ТУ на коммуникации;
3. В течение 5 дней забрать согласование, если в документах нет ошибок и нарушений.