Участок под коммерческое строительство в 2024 году

Коммерческая недвижимость занимает второе место по объёму в России после жилой. Чтобы построить объект коммерческого назначения, потребуется подобрать подходящий земельный участок, оформить право на него и получить разрешение на строительство.
Сегодня мы рассмотрим основные моменты, связанные с коммерческим строительством:

• как выбрать участок под коммерческую недвижимость;
• что выбрать – аренду или собственность;
• как перевести землю из других категорий;
• что можно строить;
• каков порядок оформления разрешения.

Что можно строить на коммерческом участке.

Земельный и градостроительный кодексы позволяют предпринимателям возводить следующие объекты на коммерческой земле:

• магазины;
• торговые центры;
• рынки;
• АЗС;
• автосервисы;
• автомойки;
• гостиницы и отели;
• развлекательные комплексы.

Это список наиболее популярной коммерческой недвижимости. При должном правовом статусе допускается строить медицинские центры, туристические базы, дома отдыха и т.п.

Участки под коммерческую застройку.

При выборе земли под коммерцию необходимо проверить её на возможность возведения соответствующего типа недвижимости. Главные критерии – это:

• юридическая чистота (отсутствие ареста, прав третьих лиц, сервитутов и иных обременений);
• размер, достаточный для соблюдения количества парковочных мест и градостроительных регламентов (минимальный и максимальный проценты застройки и озеленения, отступы от лицевой и боковых границ);
• подходящий вид разрешенного использования или возможность его установления.

Разрешенное использование для коммерческой недвижимости.

Особенностью назначения земли для коммерции является то, что для каждого конкретного типа объекта свой нужный ВРИ. К примеру, для магазина это «объекты торговли», для отеля – «гостиницы», для АЗС – «автозаправочные станции».
Соответственно, приобретая земельный участок, необходимо понимать, какая именно коммерческая недвижимость будет возводиться на нём. Велика вероятность, что земля подходит для автосервиса, однако на ней запрещено создание торговых центров. Чтобы понять, что можно строить, с какими параметрами, и какие возможные риски есть, рекомендуем провести градостроительный аудит будущей стройплощадки перед арендой или покупкой.

 

Как перевести участок в коммерческий.

Алгоритм изменения вида использования зависит от типа изменяемого ВРИ – основного или условного. 
Чтобы перевести в основной вид, потребуется:

1. Заказать выписку из ИСОГД с перечнем всех доступных видов для территориальной зоны, где располагается коммерческое землевладение;
2. Определиться с нужным ВРИ;
3. Подать заявление в Росреестре или в МФЦ;
4. В течение 5 дней получить обновлённую выписку из ЕГРН с указанием коммерческого ВРИ.

Что касается условного ВРИ, процедура сложнее. Необходимо доказать на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, что перевод земли не нарушает градостроительных норм и благоприятно скажется на окружающей территории. 
К примеру, предприниматель выкупил землевладение с ИЖС и намерен там построить магазин. В обосновании к поданному заявлению нужно привести аргументы, что объект торговли позитивно повлияет на городскую среду и качество жизни. Возможно, вблизи вообще нет магазинов, и это будет первый.

Строительство коммерческой недвижимости на землях ИЖС.

Если в текущий момент в ЕГРН зафиксированы сведения о ВРИ под ИЖС, придётся в первую очередь изменить назначение. Это можно сделать описанными в блоке выше способами. Отметим, что самовольное строительство коммерции на ИЖС без перевода и получения разрешения является нарушением градостроительного законодательства.

Аренда коммерческого участка.

Один из вариантов правообладания землевладением – аренда. Плюс арендных отношений в отсутствии единовременного выкупного платежа. Кроме того, бремя содержания земли и уплаты налогов лежит на собственнике.
Однако имеются и риски. Наиболее явный – расторжение контракта досрочно. Это может произойти, если арендатор использовал землю нецелевым образом или иными способами нарушил условия соглашения. Такие ситуации особенно распространены, если арендодатель – муниципалитет или Росимущество.

Купить коммерческий участок.

Другая опция – заключение договора купли-продажи. Право застройщика защищено статусом собственника. При строительстве на своей земле нет необходимости запрашивать дополнительные согласования у владельца на проведение работ. При аренде такая ситуация может произойти в зависимости от условий контракта.
Купить землю под коммерцию можно:

• у другого предпринимателя или гражданина напрямую;
• у властей через участие в аукционе. 

Первый метод потребует меньше времени. Второй – более финансово привлекателен.

Как получить разрешение на строительство коммерческой недвижимости?

Алгоритм описан в статье 51 Градостроительного кодекса:

1. Заполнить заявление;
2. Подать его в Минстрой или местную администрацию вместе с пакетом документов – проектом, результатами изысканий, письмами от собственников аэропортов, ТУ на присоединение к инженерным сетям;
3. Через 5 рабочих дней забрать разрешение;
4. При отказе или наличии замечаний – исправить их, и подать бумаги вновь.