Участок под строительство дома в 2025 году

Жилой дом – один из наиболее распространенных объектов недвижимости в России. Закон предъявляет определенные требования к земельным участкам, на которых происходит возведение индивидуальных жилых строений.
Предлагаем проанализировать наиболее важные связанные с этим моменты:

• как выбрать место под ИЖС;
• каковы особенности аренды или покупки земли под дом;
• можно ли выкупить;
• какие требования предъявляются к недвижимости;
• сколько земли нужно;
• можно ли получить владение бесплатно.

Отметим, что в статье использованы равнозначные понятия:

• жилой или частный дом;
• ИЖС;
• индивидуальное жилье.

Земля под строительство жилого дома.

При выборе участка необходимо проверить его на легальную возможность создания ИЖС на нём. Критериев много. Наиболее важные из них:

• подходящие категория земель, назначение и вид использования;
• достаточный размер для соблюдения градостроительных регламентов и удовлетворения намерений застройщика;
• отсутствие проблем с правом у арендодателя или собственника;
• юридическая чистота;
• отсутствие обременений, в частности сервитута, права пользования 3-ми лицами, охранных зон, ЗОУИТ.

Категория земель под индивидуальное жилое строительство.

Чтобы построить дом, стройплощадка должна располагаться в нужной категории земель. Напомним, что согласно ст. 7 ЗК РФ, их – 7. Для ИЖС подходят 2 типа земель:

• «населенных пунктов»;
• «сельскохозяйственного назначения».

Первый тип – это территории городов, сел, станиц и т.п. Он изначально создан для застройки. Поэтому ничего менять, скорее всего, не придется.

Строительство дома на землях сельхозназначения. 

Со второй категорией сложнее. Возводить дома разрешено фермерам на своих угодьях при соблюдении большого количества ограничений. Наши юристы давали подробные разъяснения в данной публикации:

 

Строительство дома на земле лесного фонда.

Многие задаются вопросом, можно ли возвести ИЖС в лесу. Если земля относится к лесному фонду, ответ отрицательный. Если же участок входит в населенные пункты, то несмотря на наличие деревьев, строительные работы разрешаются. 

Вид разрешенного использования для жилищного строительства.

Другой фактор, который сигнализирует о подходящем статусе места для создания там дома, - вид использования. Это параметр, установленный местными Правилами землепользования, который определяет, какой именно тип объекта может строиться. 
В случае с ИЖС, нужный ВРИ только один – «для индивидуального жилищного строительства». Как правило, он располагается в одноименной территориальной зоне. Короткое обозначение таких территорий на карте градостроительного зонирования может различаться, но оно всегда начинается с «Ж». К примеру, «Ж-2» или «Ж-5».
Если в настоящее время вид иной, его возможно поменять. Для этого нужно понять, есть ли в перечне нужный ВРИ. Вариантов анализа несколько:

• через изучение ПЗЗ, а именно регламента зоны;
• путем заказа выписки из ИСОГД (иногда услуга платная).

Поменять основной вид относительно несложно. Получить разрешение на условный – гораздо более сложная задача. Потребуется убедить общественность на обсуждениях и власти, что изменение назначения не причинит вреда развитию города и не нарушит различных норм.

 

Сколько нужно земли для строительства дома.

Один из наиболее принципиальных нюансов – размеры землевладения. Площадь должна:

• являться достаточной для размещения дома и всех построек;
• позволять соблюсти предельные параметры, установленные ПЗЗ.

К предельным показателям относятся:

• максимальный % застройки и минимальный % озеленения;
• отступы от лицевой и боковых границ;
• высота забора;
• прозрачность забора в %;
• минимальная и максимальная площадь.

Ниже представлен скриншот регламента из ППЗ города Саратова для зоны усадебной застройки.

На нём видно, что участок под дом не может быть меньше 100 кв. м и более 1200. При этом от лицевой части (со стороны улицы) необходимо отступить 5 метров, а с остальных – 3 метра. При этом, застраиваться может не больше, чем 60% землевладения. В этот параметр входят все здания, включая хозпостройки и гараж. Озеленение в минимальном выражении составляет 30%.
Также надо помнить о максимальных технико-экономических показателях самого дома:

• 3 этажа;
• высота 20 метров;
• проживание не более 1 семьи.

Земля под строительство дома от государства.

Один из вариантов получить участок для жилья – обратиться в местную администрацию или ТУ Росимущества региона. Существует процедура в формате аукциона, которая позволяет будущим домовладельцам оформить право на стройплощадку.
У нас есть несколько публикаций, которые детально описывают процедуру получения от государства, а также нюансы аренды и собственности:

 
 

Выкуп земли под домом.

Когда дом построен, у нового владельца строения есть возможность сделать выкуп владения, если оно в аренде. Для этого нужно подать специальное заявление собственнику. Закон устанавливает единую стоимость выкупа – 3% от кадастровой стоимости. К примеру, если стоимость в Росреестре 2 000 000 рублей, то выкупная цена - 60 000. При высоком кадастровом показателе разумно сначала снизить его в административном или судебном порядке: 

 

Стоимость земли для строительства дома.

Это субъективный параметр, который зависит от рыночных реалий. При покупке у муниципальных властей будут работать правила ведения аукциона, при котором побеждает тот, кто предложит наиболее высокую цену.