Устранение недостатков в квартире застройщиком в 2025 году

Автор:
Анастасия Андреевна

Распространённая ситуация – квартира в новостройке от застройщика имеет один или несколько недостатков. Дольщики защищены законом от неправомерных действий строительных компаний, в том числе в сфере качества жилья.
Данная публикация от наших специалистов ответит на большинство вопросов, которые связаны с устранением недостатков застройщиком:

• в течение какого времени можно обратиться к застройщику;
• какие документы нужны для исправления ошибок;
• каков порядок решения спора;
• как составить акт приемки, претензию и исковое заявление;
• каковы сроки.

Споры с застройщиком по устранению недостатков.

Это распространённая категория споров, которая разрешается как в досудебном, так и в судебном порядке. Что можно отнести к плохим характеристикам нового жилья:

• протечки в трубах;
• продуваемость окон;
• уменьшенный метраж по сравнению с договором;
• трещины в стенах и потолке;
• низкое качество радиаторов и системы отопления;
• отсутствие сантехнических приборов;
• грибок;
• планировка, отличная от указанной в проектной документации и т.п.

Список открытый. Выше указаны основные ошибки строителей.
При отстаивании своих прав важно подготовиться к тому, что спор может выйти в судебную плоскость, что потребует несколько месяцев. 

Срок устранения недостатков квартиры.

Дефекты в квартире бывают видимыми и скрытыми. Видимые осматриваются при приёмке и указываются в акте осмотра. Скрытые могут быть обнаружены позднее в процессе эксплуатации.
В силу положений ФЗ-214 застройщик несет гарантийные обязательства в отношении конструктивных элементов в течение 5 лет с момента подписания акта приемки, в отношении коммуникаций – 3 лет. Это значит, что в течение этого времени владелец жилья вправе обращаться к девелоперу.
Если стороны договорились о необходимости ремонта, максимальное время для ликвидации проблем – 45 дней. Это положения п. 1 ст. 20 закона о защите прав потребителей.

Что делать, если застройщик не устраняет недостатки?

Необходимо придерживаться следующего алгоритма:

1. Указать в акте приема-передачи все выявленные дефекты либо составить протокол разногласий к нему;
2. Направить застройщику досудебную жалобу с отражением времени для ответа;
3. Если ответа нет или он содержит отказ, готовить исковое заявление;
4. Подать иск в суд, после чего принять участие в заседаниях;
5. Получить на руки решение, которое вступило в законную силу, либо отстаивать свои интересы в апелляции и кассации, если девелопер подал жалобу.

Это общий порядок действий. Однако в разных ситуациях он различается незначительно.

Претензия застройщику.

Досудебное регулирование не является обязательным. Однако оно позволит в ходе суда взыскать штраф в размере 50% от присуждённой суммы. В претензии отражаются проблемы, которые выявил собственник, со ссылкой на нормы ФЗ-214 и закона о защите потребителей. Стандартный срок ответа на обращение – 10-15 дней. Если ответа нет или застройщик отказывается ликвидировать дефекты, необходимо идти в суд. 

Юрист по недвижимости

Исковое заявление для устранения.

Как мы уже говорили, у владельца есть набор требований, из которых он может выбрать нужные ему.
Собственник жилья имеет право потребовать от застройщика:

• устранения в разумный период;
• уменьшения суммы договора на определенную часть;
• возмещения расходов, если работы проведены самостоятельно.

Первый вариант стоит выбирать, если есть уверенность в добросовестности строительной компании. Иногда судебное решение ни к чему не приводит. Поэтому самое разумное – попросить уменьшить стоимость контракта на покупку или возместить оплату услуг подрядчика.
В среднем процесс длится 2-4 месяца при рассмотрении в 1-й инстанции. При апелляции добавляется ещё несколько месяцев. 
Также велика вероятность проведения экспертизы. Возможно провести экспертное исследование до суда. Однако судья вправе не принять такой документ, если есть сомнения в завышении сумм или непредвзятости эксперта.