Ввод в эксплуатацию части объекта

Разрешение на ввод в эксплуатацию части объекта – нередкая процедура при строительстве технически сложных или крупных объектов. Вместе с тем, не всегда закон допускает ввод по этапам. 

Что понимается под частями объекта?

Фактически это синоним «этапов строительства». С 1 сентября 2022 г. Постановлением Правительства РФ от 20.04.2022 г. № 711 введено новое определение, согласно которому это процесс возведения на одном участке нескольких объектов, каждый из которых может вводится и использоваться автономно.

Среди наиболее распространенных примеров – блок-секции многоквартирных домов, пусковые комплексы предприятий, очереди торговых центров.

Также с осени этого года закреплены дополнительные положения относительно определенных сооружений:

• метрополитен (организация шахтных стволов и котлованов);
• морские и речные порты (автомобильные и железнодорожные подъезды, якорные стоянки и иная инфраструктура);
• производства (планировка и благоустройство территории, освещение).

Перечень требований к частям

• наличие на одном земельном участке;
• возможность независимого использования.

Письмо Росреестра от 22.10.2021 г. № 14-15043/21 дополняет, что этапы должны быть предусмотрены утвержденной проектной документацией. 

Исходя из этого, мы понимаем, когда может быть отказано во вводе в эксплуатацию. В частности, не допускается:

• нахождение на разных участках;
• наличие общих помещений, коммуникаций, которые не позволяют эксплуатировать ОКС автономно;
• разрешение получено для возведения здания полностью, без разбивки на очереди. Последний пункт наиболее важен, т.к. встречается в большинстве случаев при отказе.

Приведем пример ситуации, когда оформить разрешение на часть объекта не получится. В администрации было согласовано строительство 2-этажного офисного центра, без разделения на этапы. После строительства 1-го этажа из-за финансовых проблем застройщик решил ввести эту часть здания, а потом, когда ситуация нормализуется второй этаж. Законом такая схема запрещена.

Процедура получения разрешения на ввод в эксплуатацию

Разберем алгоритм оформления более подробно на основании вышеуказанного письма Росреестра, а также ч. 17 ст. 40 ФЗ «О регистрации».

В первую очередь, перед вводом стоит привести проектную документацию и действующее согласование в порядок. Если согласование было выдано на весь объект, то стоит сначала внести изменения в проект с разделением на очереди, а затем обратиться в уполномоченный госорган с заявлением о внесении изменений в разрешение. По итогам рассмотрения будет получено уведомление.

По окончании строительства кроме стандартного (общего) пакета бумаг следует обратить особое внимание на технический план. При вводе в эксплуатацию первого этапа он разрабатывается только в отношении нее – и в регистрирующий орган вносятся именно эти сведения.

Когда будут готовы иные части, тех. планы готовятся с учетом предыдущих этапов. К примеру, проектируемое здание 30 000 кв. м с 3 блоками по 10 000 кв. м. При первом этапе техплан разрабатывается на 10 000 кв. м., втором – 20 000 кв. метров, а по окончанию – на всё здание целиком.

Из этого следуют особенности регистрационных процедур. Если во время ввода в эксплуатацию впервые подается заявление о кадастровом учете и регистрации прав, то в дальнейшем – о внесении изменений в характеристики недвижимости. Регистратор меняет технико-экономические показатели и вносит их в единый реестр.