Дача – наименование садового дома, которое используется в неюридической лексике. Ранее это было строение для сезонного проживания граждан и выращивания фруктов и овощей. Сейчас всё изменилось, и границы между дачей и жилым домом размылись. Однако с точки зрения закона это два разных типа недвижимости.
Сегодня наши юристы ответят на наиболее важные вопросы, связанные с земельными участками под дачное строительство:
- какие требования законодательство предъявляет к месту под дачу;
- какие объекты можно строить на садовой земле;
- какая категория и вид использования земли требуются для строительства;
- можно ли построить жилой дом;
- разрешается ли возводить дачные дома на землях сельхозназначения.
Земли для дачного строительства.
Чтобы построить дачу, необходимо правильно выбрать земельный участок. Анализ возможно провести как самостоятельно, так и в рамках градостроительного аудита от юриста.
Приводим ключевые характеристики земли, которые сигнализируют о возможности строительства дачи на ней:
- подходящая категория, назначение и ВРИ;
- достаточный размер для соблюдения градостроительных регламентов ПЗЗ;
- юридическая чистота владения предыдущим собственником;
- отсутствие инженерных коммуникаций, «разрезающих» владение (из-за охранных зон);
- нет сервитутов, ЗОУИТ и других обременений.
В следующих блоках мы подробно раскроем некоторые аспекты.
Чем отличаются земли дачного строительства?
Каждый участок имеет уникальные, только ему присущие характеристики. Земли для строительства дач могут отличаться следующими параметрами, о которых мы говорили ранее:
- категорией (населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения);
- видом использования (садовый дом разрешается создать на разных ВРИ);
- конфигурацией и площадью (закон предъявляет требования к минимальным и максимальным размерам землевладения);
- наличием или отсутствием ЗОУИТ, охранных зон, сервитутов, прав 3-х лиц и т.п.
Категория земель для дачного строительства.
Категории – высшее по иерархии разделение всех земель в России. В соответствии со ст. 7 ЗК РФ, земли делятся на семь частей.
Для того, чтобы построить дачу, нужна одна из 2:
- «земли населенных пунктов»;
- «сельскохозяйственного назначения».
Остальные не подходят. К примеру, особо охраняемая территория или земли запаса.
Виды использования земли для дачи.
Разрешенное использование характеризует, как именно может использоваться землевладение. Вся территория населенного пункта разделена на территориальные зоны. В каждой из них есть перечень разрешенных видов, отличающийся от других зон. ВРИ устанавливаются местными Правилами землепользования.
Дачу можно построить на ВРИ «ведение садоводства». Он характерен как для жилых территорий и зоне перевода застройки из сезонной в ИЖС, так и для сельскохозяйственных земель.
Другой важный нюанс: закон разделяет «садоводство» и «огородничество». Соответственно ВРИ под огороды не предполагает строительство там капитальных строений. Временные постройки допускаются.
Помимо самой дачи, на такой земле можно строить:
- гараж;
- сарай;
- туалет;
- беседки;
- летний душ;
- иные вспомогательные постройки.
Земли сельхозназначения для дачного строительства.
Как мы упомянули в предыдущем пункте, дачи можно строить на сельскохозяйственной земле. Но не на любой. Это допускается в соответствующих территориальных зонах – например «СХ-3» в Саратове. СХ-1 и СХ-2, как правило, созданы для полей и фермерской деятельности.
Строительство домов на дачной земле – возможно ли?
Строительство жилого дома на загородном участке возможно. Однако с правовыми нюансами. Существует 2 стратегии:
- Изменить основное назначение земли на «для индивидуального жилищного строительства», а затем начать работы;
- Построить загородное жильё с садовым статусом и обратиться в местную администрацию для признания его жилым. После выдачи акта возможно поменять ВРИ участка.
Напомним, что в садовом доме нельзя прописаться.
Поэтому те, кто намерен оформить регистрацию, должен признать своё строение жилым и отвечающим санитарным нормам для проживания. В большинстве муниципалитетов это отдельная муниципальная услуга, которая предоставляется бесплатно.
