Классификатор изменения вида разрешенного использования
Автор:Евгений Николаевич
Классификатор видов разрешенного использования имеет фундаментальное значение для правовой процедуры их изменения в отношении земельных участков. Предлагаем разобраться, что это такое, зачем нужен классификатор и какие правовые последствия порождает его действие.
Определение и правовая основа
Зайдем немного издалека, чтобы проследить логическую цепочку. Изменение разрешенного использования земли производится на основании Правил землепользования и застройки, принятых в каждом муниципальном образовании. Согласно Правилам (далее – ПЗЗ), вся территория населенного пункта разделена на территориальные зоны. Для каждой такой зоны установлены градостроительные регламенты: какие объекты можно строить и предельные параметры для них.
Так вот, классификатор является основным и единственным источником наименований таких видов. Он формирует закрытый перечень целевого назначения участков, которые не могут именоваться иначе, чем это указано в классификаторе. Кроме того, администрация не имеет права вводить и устанавливать дополнительные категории, кроме тех, что уже закреплены.
Классификатор утвержден Приказом Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 г. № П/0412. Существует и более ранняя версия, которое сейчас утратила юридическую силу, утвержденная Приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 г. № 540.
У каждого вида свой уникальный код в формате числового значения, название и описание. Информация представлена таблично. Для комфорта в навигации предусмотрено разделение по 13 основным категориям: «жилая застройка», «предпринимательство», «отдых (рекреация)» и т.д.
Значение для застройщиков и землепользователей
Для получения разрешения на строительство использование земли должен соответствовать назначению будущего объекта и ПЗЗ. Отсюда возникает важный момент для застройщиков: у большой части земли в России в ЕГРН содержится устаревшее наименование. До утверждения классификатора муниципалитеты разрабатывали наименования, опираясь только на свое видение градостроительства без опоры на единую федеральную норму.
В случае, если целевое назначение земле было присвоено ранее, чем утвержден классификатор, это не нарушает законодательства (п. 11 ст. 34 ФЗ-171 от 23.06.2014 г.).
Вместе с тем, сперва придется менять вид, чтобы он был идентичен Правилам и классификатору. В ином случае будет получен отказ в выдаче разрешения.
Второй момент заключается в следующем: иногда желаемого правообладателем земли вида нет в территориальной зоне, в которой находится участок. Возникает необходимость вносить изменения в местные ПЗЗ. Успех процедуры зависит от грамотного заявления и обоснования к нему: в качестве предложения нового ВРИ стоит использовать исключительно формулировки из классификатора. В иных случаях вероятность получить отказ возрастает в разы.
Приведем пример: застройщик хочет обратиться в администрацию с целью внесения основного вида в ПЗЗ для строительства фабрики игрушек. При этом, формулировка «завод», «фабрика», «производство» будет юридически неверной. Корректно воспользоваться наименованием из классификатора «Объект IV класса опасности».
Как внести изменения в классификатор?
В теории может возникнуть ситуация, когда требуемый вид полностью отсутствует в ПЗЗ и федеральной норме. В этом случае сначала следует попробовать направить предложения о внесении изменений в Росреестр. По итогам рассмотрения заявителю будет направлен ответ: либо его запрос возложат в основу будущих корректировок, либо будет отказ.
При отказе остается судебный порядок путем подачи административного искового заявления. В прошении стоит доказать, каким образом отсутствие ВРИ нарушает права застройщика. Перспективы спора нельзя назвать высокими. Судебная практика знает о единицах подобных дел.
За несколько лет действия документа в него несколько раз вносились изменения. Однако были они связаны с обращениями граждан и организаций или же нет, выяснить невозможно. Наиболее крупное дополнение было внесено в НПА после начала действия «гаражной амнистии» в отношении гаражей.
Вместе с тем, обращение к узкопрофильному юристу поможет систематизировать процесс и приблизить достижение положительного результата.
