Немалое количество застройщиков сталкивается с нахождением зоны строительства в зоне подтопления. Вопрос особенно актуален для низинных и болотистых мест, а также берегов водоёмов. Можно ли строить на данных территориях и как подготовиться к получению разрешения?
Об этом наша статья сегодня.Что такое зона подтопления (ЗПП) и как её определить?
Правовой статус закреплён в Постановлении Правительства РФ от 18.04.2014 г. N 360. Под ней понимается воздействие естественных или искусственных водоёмов путём излива воды в населённых пунктах.
Главный признак – наличие сведений о них в ЕГРН. То есть если уполномоченный орган не внёс информацию об этом в единый реестр, любое требование соблюдать ограничения нелигитимно. Это подтверждается решениями судов – к примеру, определение Свердловского обл. суда от 06.07.2016 г. по делу N 33-а-11354/2016.
Определить ЗПП можно несколькими способами:
- публичная кадастровая карта: на ней отражаются те зоны, которые внесены в ЕГРН;
- карта территорий, подверженных риску возникновения ЧС природного характера. Обычно, такой графический документ является приложением к правилам землепользования и застройки населенного пункта (муниципального образования).
Можно ли строить в зоне подтопления?
Нередко уполномоченные органы идентифицируют понятия «водоохранная зона» и «зона подтопления». В реальности они имеют различную правовую регламентацию. Хотя строительство допускается и там, и там при соблюдении определенных условий.
Если объект находится на водоохранной территории, то на него накладываются ограничения, установленные ч. 16 ст. 65 Водного кодекса.
В частности, запрещается размещать определенные типы недвижимости, а также обязывается устанавливать водоочистные сооружения в независимости от типа здания или сооружения.В зоне риска допустимо строить, если соблюдать ограничения профильных сводов правил и вышеуказанного постановления Правительства РФ:
- место застройки относится к возможной ЗПП с приемлемым риском (неприемлемый риск запрещает строительство);
- предусмотренные проектной документацией и инженерными изысканиями решения по инженерной защите новой недвижимости.
Данные решения регламентированы СП 116.13330.2012, о которых будет речь в следующем пункте.
Особенности подготовки бумаг для получения разрешения на строительство
Свод правил 116.13330.2012 обязывает собственников и арендаторов участков предусмотреть меры по защите от воздействия гидрометеорологических явлений до начала монтажных работ.
В проектной документации в обязательном порядке указываются следующие положения:
- наличие дренажного водоотведения (сточные воды);
- гидроизоляция фундамента и несущих конструкций;
- для социальной инфраструктуры – наличие высокого первого этажа.
Более того, проведение инженерно-гидрометеорологических изысканий должно подтвердить возможность возведения недвижимости без риска нанесения фатальных последствий для зданий или сооружений. Иными словами, их результаты обязательны.
При соблюдении этих требований с большой вероятностью разрешение будет выдано.
