Как снизить кадастровую стоимость в 2024 году

Кадастровая стоимость является одним из ключевых показателей в отношении недвижимости. Практическое значение института в последнее время возросло, поскольку собственники недвижимого имущества ощутили его на себе в виде увеличившихся налогов и сборов.
Сегодня мы разберём основополагающие моменты, касающиеся кадастровой стоимости:

• понятие;
• когда и как она устанавливается и меняется;
• как узнать о текущей стоимости;
• можно ли изменить показатель и как это сделать в административном и судебном порядке;
• какие документы для этого нужны.

Понятие кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость (КС) – это показатель, определяющий ценность недвижимости на основе результатов государственной оценки (ГКО). Это один из фундаментальных признаков имущества, содержащихся в ЕГРН.

На что влияет кадастровая стоимость.

КС влияет на объём расходов, которые несёт её правообладатель:

• Земельный налог;
• Налоги на имущество физических лиц или организаций, а также с доходов от продажи;
• Выкупной платёж при переоформлении аренды на собственность в отношении земли.

Как правило, параметр всегда завышен, так как органы власти не разбираются детально в каждой ситуации, не осуществляют осмотр в натуре и руководствуются общими принципами и алгоритмами. Если снизить стоимость, автоматически станут меньше и платежи в адрес государства.
О том, как рассчитываются налоги на доходы физических и юридических лиц, мы говорили ранее:

Иногда государство фиксирует в законодательстве возможность рассчитывать сборы исходя из старых значений. Так было, к примеру, в 2022 году, несмотря на то что тогда уже была проведена новая ГКО. Данная норма закреплена в ФЗ-67 от 26.03.2022, и позиционируется в качестве меры поддержки населения.
В письме от 27.10.2020 № БС-3-21/7145 налоговая служба разъяснила, что налоги должны платиться не только гражданами РФ, но и иностранными резидентами и лицами без гражданства. Кроме того, не имеют значения:

• имущественное положение собственника;
• факт использования или неиспользования.

Объекты имущества по кадастровой стоимости.

Кадастровую стоимость имеют все объекты, которые обладают признаками недвижимости и информация о которых содержится в Едином реестре. Государство устанавливает показатель для:

• Земельных участков;
• Зданий (в том числе ИЖС и садовых домов);
• Квартир и комнат;
• Офисов и иных нежилых помещений;
• Машино-мест;
• Гаражей;
• Объектов незавершённого строительства.

ФНС отмечает, что параметр не устанавливается для помещений общего пользования в МКД, а также некапитальных конструкций (теплицы, бытовки и т.д). 

Срок кадастровой стоимости.

Результаты государственной оценки действуют до момента утверждения результатов очередного исследования. До 2022 государственная оценка проводилась один раз в 3-5 лет. Точный интервал зависел от субъекта РФ. 
В соответствии с изменениями, утверждёнными 24.07.2020 г. ФЗ-269, установлен единый интервал в 4 года. Причём в городах федерального значения (Петербурге и Москве) ГКО проводится в 2 раза чаще. 
Соответственно, срок действия утверждённых показателей – 4 года в регионах и 2 в Москве и Санкт-Петербурге (ч. 4 ст. 11 ФЗ-237).

Порядок снижения кадастровой стоимости.

Порядок снижения на федеральном уровне постоянно меняется. Кроме того, содержание процедур зависит от региона. 
Чтобы заняться снижением в 2024, необходимо:

1. Проверить возможность снижения и рассчитать выгоду от этого;
2. Разработать отчёт;
3. Определить основание обращения – исправление технической ошибки или установление в размере рыночной;
4. Обратиться в уполномоченный орган;
5. Получить положительное или отрицательное решение;
6. Подать иск при получении отказа.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость.

Перед тем, как действовать, разумно сделать анализ: можно ли в принципе снизить стоимость, или она уже примерно равна рыночной. Для этого некоторые оценщики предлагают провести предварительный расчёт. 
Для получения выгоды от снижения должно соблюдаться сразу три параметра:

1. Рыночная стоимость гораздо ниже действующей в настоящее время;
2. Сумма, на которую уменьшаются налоги или выкупная цена, выше, чем объём расходов на юриста и оценщика;
3. Следующая ГКО планируется через 365 дней и более.

Приведём пример, почему важен расчёт: земельный участок имеет КС 3 000 000 рублей. Реальная стоимость определена в 2 500 000 руб., т.е. на 17% ниже. Если ранее расходы на земельный сбор при ставке 0,3% составляли 9 000 руб., то после снижения - 7 500 руб. Допустим, следующая ГКО будет через 2 года, т.е. экономия за этот период составит 15 000. Однако стоимость документов вместе с услугами юриста около 20 000 руб. Следовательно, никакой выгоды нет.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка в 2024 году.

Чтобы ознакомиться с текущей стоимостью, следует доверять только правовым источникам. К ним относятся:

• выписка из Единого реестра недвижимости;
• информации об основных характеристиках на сайте Росреестра;
• публичная карта.

Это открытые данные, не требующие специального доступа или оплаты.
Обращаем внимание, что начало 2024 ознаменовалось очередным повышением стоимости в ряде субъектов России. Соответственно, сейчас самое лучшее время, чтобы узнать новую стоимость и принять решение о снижении КС.

В каком документе содержится кадастровая стоимость.

Подробнее остановимся на процедуре заказа выписки, поскольку это наиболее предпочтительный вариант с точки зрения надёжности и достоверности сведений. 
Чтобы узнать стоимость, не требуется получать полную выписку из ЕГРН. Достаточно укороченного формата. Она бесплатная, в отличие от «классической» формы, и приходит на электронную почту в течение 3 дней. Заказать можно на сайте регистрирующего органа, через «Госуслуги» или в МФЦ.

Отчёт о кадастровой стоимости.

Если анализ показал возможность значительного уменьшения платежей в адрес государства, переходят к оценке объекта недвижимости и подготовке документации об определении рыночной стоимости. Сделать это может только специализированный субъект – оценщик, обладающий лицензией и состоящий в саморегулируемой организации.
Советуем обратиться сразу к нескольким подрядчикам для сравнения цен. Иногда разница может быть значительной. Между сторонами заключается договор, в котором прописаны права и обязанности. Срок разработки составляет около 3-4 недель. Результат записывается на компакт-диск и, при необходимости, распечатывается с проставлением всех печатей и подписей.

Требования к отчёту.

В своей деятельности оценочное бюро должно руководствоваться федеральными законами от 03.07.2016 г. №237 и от 29.07.1998 г. № 135, а также приказом Минэкономразвития от 29.07.2011 № 382. В связи с этим, итоговый документ проверяется на соответствие требованиям:

1. Объектами для сравнения может выступать лишь аналогичная по месторасположению и основным характеристикам недвижимость;
2. Отчёт составляется в 3 бумажных экземплярах и одном электронном;
3. Исследование заверяется усиленной квалифицированной подписью;
4. Дата на титульном листе должна соответствовать времени подписи (файл ЭЦП позволяет её проверить);
5. Исследование состоит из оглавления, вводной части, расчётов и заключения.

Обращение в ГБУ.

После разработки отчёта необходимости подать пакет бумаг в орган, который уполномочен изменять параметр. До 01.01.2026 заявители имеют право выбрать один из 2 порядков изменения:

• обращение в ГБУ, а затем при отказе в суд (наши юристы рекомендуют именно этот способ);
• подача сразу в суд.

С недавнего времени в регионах России действуют государственные бюджетные учреждения, в полномочия которых входит проведение и утверждение ГКО, а также рассмотрение споров. Заявление, а также необходимые приложения подаются именно туда. Росреестр в виде комиссий больше не занимается подобными спорами.
Наименования уполномоченных ведомств различаются в зависимости от региона: к примеру, в Москве это «Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения КС» при Министерстве имущественных отношений, Саратове – «Центр ГКО», а Нижнем Новгороде – «Кадастровая оценка». 

Документы для оспаривания кадастровой стоимости.

Основанием для рассмотрения является заявление. Его подача осуществляется в бумажной или цифровой форме (в последнем случае нужен файл ЭЦП). Форма обращения закреплена приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0287 – как правило, она дублируется и на официальном портале ГБУ региона. В ряде субъектов заявки принимаются в МФЦ или по электронной почте.
К заявлению прикладываются:

1. Отчёт на компакт-диске с ЭЦП оценщика;
2. Копии паспорта гражданина РФ и доверенности на представителя;
3. Выписка из ЕГРН.

В течение недели после подачи бумаг ГБУ уведомляет заявителя о приёме документов или отказе в этом с приведением мотивировки. Причины для возврата бумаг (ч. 8 ст. 22.1 ФЗ-237):

• Не соблюдена комплектность пакета бумаг или форма заявления;
• С даты разработки прошло более 6 месяцев;
• Работник оценочного бюро - теперь сотрудник ГБУ.

Срок оспаривания.

Изменить стоимость разрешается в течение всего периода действия новой оценки (то есть 4 года в регионах и 2 в городах федерального значения).
Максимальный срок рассмотрения заявления – 30 дней. За этот период собирается комиссия, на которую приглашают оценщика или его представителя. Собственники недвижимости туда не допускаются.

Решение по кадастровой стоимости.

По истечение месяца бюджетное учреждение принимает одно из двух возможных решений (ч. 11 ст. 22.1 ФЗ-237):

• Об изменении показателя;
• Об отказе.

Итог можно посмотреть на официальном сайте ГБУ региона – протоколы публикуются там практически в режиме реального времени. Кроме того, заявителя известят телефонным звонком или по e-mail. 
При положительном исходе ГБУ самостоятельно в течение 5 дней (рабочих) направит в Росреестр бумаги для внесения в ЕГРН обновлённых сведений. Процесс внесения изменений, в свою очередь, займёт 1-2 недели.

Основания для отказа.

Все основания для негативного сценария связаны с ошибками в отчёте (поэтому так важно обратиться к грамотному специалисту):

• Использование недостоверных или неполных сведений;
• Неверные расчёты;
• Иные ошибки.

Как видно, имеется слишком широкое поле для толкования. Даже малейшая описка в формуле или приведение не совсем аналогичного объекта в качестве примера влияют на исход процедуры.
Однако количество обращений не ограничено: можно делать это бесконечное число раз.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде.

Часть 15 ст. 22.1 рассматриваемого закона закрепляет право на обжалование акта учреждения в учреждении фемиды. Применяется судопроизводство по КАС РФ, а не ГПК. 
При этом, в списке исковых требований разрешается указывать сразу и признание решения недействительным, и установление показателя в размере рыночного. Таким образом, фемида может не только признать акт нелегитимным, но и самостоятельно снизить КС. Это будет основанием для обращения заявителя в Росреестр.
Что касается досудебного порядка: по состоянию на 2024 г. он нужен только для юридических лиц. Это значит, что получение предварительного отказа для организаций является обязательным. Граждане же могут сразу идти в суд без предварительных процедур, хотя мы не рекомендуем так делать – сначала стоит попробовать решить проблему административным способом.
В Государственной Думе в настоящее время рассматривается законопроект о едином досудебном порядке для всех категорий собственников или арендаторов. Однако пока всё на уровне обсуждений.
Составление иска – это строго индивидуальный процесс, так как должна учитываться специфика ситуации. При этом, в качестве образца можно воспользоваться нашим файлом:

Результат изменения в суде.

В ходе разбирательства высока вероятность назначения экспертизы, чтобы ещё раз разобраться в верности предоставленных расчётов. Если истец «проиграет», то расходы на эксперта ложатся полностью на него. При этом, с 16.11.2021 г. судебные экспертизы в этой сфере проводятся только государственными бюро (не коммерческими).
Результатом спора является положительное решение. Оно в свою очередь служит основанием для обращения в Росреестр и финального изменения.