Как снизить кадастровую стоимость: подробный алгоритм

Кадастровая стоимость (КС) – это показатель, определяющий ценность недвижимости на основе результатов государственной оценки (ГКО). Ранее она проводилась один раз в 3-5 лет, однако с 2022 года установлен единый интервал в 4 года (в Петербурге и Москве - 2). 
Перечень недвижимости, в отношении которой государство устанавливает стоимость:

• Земельные участки;
• Здания;
• Квартиры и комнаты;
• Офисы и иные нежилые помещения;
• Машино-места;
• Гаражи.

КС влияет на объём расходов, которые несёт её правообладатель.  Как правило, параметр всегда завышен, так как органы власти не разбираются детально в каждой ситуации, не осуществляют осмотр в натуре и руководствуются общими принципами и алгоритмами. Если снизить кадастровую стоимость, автоматически станут меньше платежи в адрес государства:

• Земельный налог и на имущество физических лиц или организаций;
• Налог с доходов от реализации недвижимого имущества;
• Выкупной платёж при переоформлении аренды на собственность в отношении земли.

О том, как рассчитываются налоги на доходы физических и юридических лиц, мы говорили ранее:

Отдельно стоит упомянуть, что сборы за 2022 будут рассчитываться исходя из старых значений, даже если уже была проведена новая ГКО. Данная норма закреплена в ФЗ-67 от 26.03.2022, и позиционируется в качестве меры поддержки населения.
Порядок снижения на федеральном уровне постоянно меняется. Кроме того, содержание процедур зависит от региона, в котором располагается имущество. Чтобы снизить КС в 2023, необходимо:

1. Проверить возможность снижения и рассчитать выгоду от этого;
2. Разработать отчёт;
3. Обратиться в уполномоченный орган;
4. Получить положительное или отрицательное решение;
5. Подать иск в суд при получении отказа.

Проверить возможность снижения и рассчитать выгоду от этого.

Перед тем, как действовать, разумно сделать анализ: можно ли в принципе снизить стоимость, или она уже примерно равна рыночной. Для этого некоторые оценщики предлагают провести предварительный расчёт. 
Для получения выгоды от снижения должно соблюдаться сразу три параметра:

1. Рыночная стоимость гораздо ниже действующей в настоящее время;
2. Сумма, на которую уменьшаются налоги или выкупная цена, выше, чем объём расходов на юриста и оценщика;
3. Следующая ГКО планируется через 365 дней и более.

Приведём пример, почему важен расчёт: земельный участок имеет КС 3 000 000 рублей. Реальная стоимость определена в 2 500 000 руб., т.е. на 17% ниже. Если ранее расходы на земельный налог при ставке 0,3% составляли 9 000 руб., то после снижения - 7 500 руб. Допустим, следующая ГКО будет через 2 года, т.е. экономия за этот период составит 15 000. Однако стоимость документов вместе с услугами юриста около 20 000 руб. Следовательно, никакой выгоды нет.
Проверить текущую стоимость можно в выписке из ЕГРН или в специальном разделе на сайте Федеральной службы кадастра и картографии – это открытые данные, не требующие специального доступа или оплаты.

Разработать отчёт.

Если анализ показал возможность значительного уменьшения платежей в адрес государства, переходят к оценке объекта недвижимости и подготовке документации об определении рыночной стоимости. Сделать это может только специализированное лицо – оценщик, обладающий лицензией и состоящий в саморегулируемой организации.
Советуем обратиться сразу к нескольким подрядчикам для сравнения цен. Иногда разница может быть значительной. Между сторонами заключается договор, в котором прописаны права и обязанности. Срок разработки составляет около 3-4 недель. Результат записывается на компакт-диск и, при необходимости, распечатывается с проставлением всех печатей и подписей.
В своей деятельности оценочное бюро должно руководствоваться федеральными законами от 03.07.2016 г. №237 и от 29.07.1998 г. № 135, поэтому итоговый документ проверяется на соответствие требованиям данных НПА.

Обратиться в уполномоченный орган.

С недавнего времени в регионах России действуют государственные бюджетные учреждения, в полномочия которых входит проведение и утверждение результатов ГКО, а также рассмотрение споров. Заявление, а также необходимые приложения подаются именно туда. Росреестр больше не занимается подобными спорами.
Наименования уполномоченных ведомств различаются в зависимости от региона: к примеру, в Москве это «Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения КС» при Министерстве имущественных отношений, Саратове – «Центр ГКО», а Нижнем Новгороде – «Кадастровая оценка». 
Подача заявления осуществляется в бумажной или цифровой форме (в последнем случае нужен файл ЭЦП). Форма обращения закреплена приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0287 – как правило, она дублируется и на официальном портале ГБУ региона. В ряде субъектов заявки принимаются в МФЦ или по электронной почте.
К заявлению прикладываются:

1. Отчёт на компакт-диске с ЭЦП оценщика;
2. Копии паспорта гражданина РФ и доверенности на представителя;
3. Выписка из ЕГРН.

В течение недели после подачи бумаг ГБУ уведомляет заявителя о приёме документов или отказе в этом с приведением мотивировки. Причины для возврата бумаг (ч. 8 ст. 22.1 ФЗ-237):

• Не соблюдена комплектность пакета бумаг или форма заявления;
• С даты разработки отчёта прошло более 6 месяцев;
• Работник оценочного бюро - теперь сотрудник ГБУ.

Максимальный срок рассмотрения заявления – 30 дней. За этот период собирается комиссия, на которую приглашают оценщика или его представителя. Собственники недвижимости туда не допускаются.

Получить положительное или отрицательное решение.

По истечение 30 суток бюджетное учреждение принимает одно из двух возможных решений (ч. 11 ст. 22.1 ФЗ-237):

• Об изменении показателя;
• Об отказе.

Результат можно посмотреть на официальном сайте ГБУ региона – протоколы публикуются там практически в режиме реального времени. Кроме того, заявителя известят телефонным звонком или по e-mail. 
При положительном исходе ГБУ самостоятельно в течение 5 дней (рабочих) направит в Росреестр бумаги для внесения в ЕГРН обновлённых сведений. Процесс внесения изменений, в свою очередь, займёт 1-2 недели.
Все основания для негативного сценария связаны с ошибками в отчёте (поэтому так важно обратиться к грамотному специалисту):

• Использование недостоверных или неполных сведений;
• Неверные расчёты;
• Иные ошибки.

Как видно, имеется слишком широкое поле для толкования. Даже малейшая описка в формуле или приведение не совсем аналогичного объекта в качестве примера влияют на исход процедуры.
Однако количество обращений не ограничено: можно делать это бесконечное число раз.

Подать иск в суд при получении отказа.

Часть 15 ст. 22.1 рассматриваемого закона закрепляет право на обжалование акта учреждения в учреждении фемиды. Применяется судопроизводство по КАС РФ, а не ГПК. 
При этом, в списке исковых требований разрешается указывать сразу и признание решения недействительным, и установление показателя в размере рыночного. Таким образом, суд может не только признать акт нелегитимным, но и самостоятельно снизить КС. Это будет основанием для обращения заявителя в Росреестр.
Что касается досудебного порядка: по состоянию на март 2023 г. он нужен только для юридических лиц. Это значит, что получение предварительного отказа для организаций является обязательным. Граждане же могут сразу идти в суд без предварительных процедур, хотя мы не рекомендуем так делать – сначала стоит попробовать решить проблему административным способом.
В Государственной Думе в настоящее время рассматривается законопроект о едином досудебном порядке для всех категорий собственников или арендаторов. Однако пока всё на уровне обсуждений.
Составление иска – это строго индивидуальный процесс, так как должна учитываться специфика ситуации. При этом, в качестве образца можно воспользоваться нашим файлом:

В ходе разбирательства высока вероятность назначения экспертизы, чтобы ещё раз разобраться в верности предоставленных расчётов. Если истец «проиграет», то расходы на эксперта ложатся полностью на него. При этом, с 16.11.2021 г. судебные экспертизы в этой сфере проводятся только государственными бюро (не коммерческими).
Положительное решение суда является основанием для обращения в Росреестр и изменения КС.