Проверка участка перед покупкой и строительством

Покупка и аренда земельного участка – это всегда риск для покупателя. Рынок представлен не только юридически чистой недвижимостью, но и объектами с проблемным статусом. Переходить к подписанию договора и передаче средств рекомендуется только после тщательного изучения участка и его владельца. 
Надеемся, что приведённая информация окажется полезной для всех, кто намерен:

• провести аудит участка перед сделкой;
• выяснить, какие моменты могут осложнить переход прав;
• узнать, какие объекты разрешается построить и с какими технико-экономическими показателями. 

Некоторые части текста выделены подчеркиванием голубого цвета, – это гиперссылки, по которым возможно перейти на отдельные статьи в блоге и прочитать подробнее о методиках.

Чек-лист по проверке участка.

Работа юриста по аудиту земли базируется на алгоритме, который включает в себя 21 главный пункт для проверки:

1. Право продавца на участок и история перехода прав;
2. Наличие особых отметок в ЕГРН;
3. Риск оспаривания сделки;
4. Наличие зарегистрированных арендаторов и субарендаторов;
5. Установлены ли границы участка;
6. Действительность паспорта продавца;
7. Находится ли продавец в розыске и списке террористов;
8. Банкротство продавца и наличие у него исполнительных производств;
9. Зарегистрированные обременения: залог, ипотека, арест, запрет регистрации, рента, сервитуты;
10. Расположение в особых зонах: охранных, санитарных, оползневых, подтопляемых, объектов культурного наследия, подземных и наземных коммуникаций, железных и автомобильных дорог;
11. Расположение в приаэродромной территории, водоохранных и прибрежных зонах;
12. Наличие строений и их привязка к участку в ЕГРН;
13. Являются ли строения объектами культурного наследия;
14. Риск изъятия для государственных нужд в будущем;
15. Анализ требований Правил землепользования и Генплана к строительству;
16. Текущий вид использования и возможность изменения на другой;
17. Запрет на капитальное строительство;
18. Возможность возведения нужного объекта на участке;
19. Расположение красных линий;
20. Высота, этажность, процент застройки и озеленения и другие допустимые параметры строительства;
21. Наличие подъездных путей и необходимость в согласовании примыкания к улично-дорожной сети.

Сколько времени нужно для проверки участка.

В среднем аудит занимает 3-4 дня с момента подписания договора и предоставления заказчиком всех необходимых для работы сведений. Точный срок зависит от расположения участка и пожеланий клиента. 
Как правило, мы проверяем землю под конкретный запрос: к примеру, строительство склада. Если заказчик пожелает сделать анализ одновременно под промышленный объект, магазин и офисное здание, процесс займёт немного больше времени.

Стоимость проверки участка.

Размер вознаграждения юриста зависит от нескольких факторов:

• месторасположения земли;
• плотности застройки;
• целей клиента (проверка перед покупкой, аудит перед началом строительства либо оба варианта);
• количество типов объектов, законность размещения которых проверяется юристом.

Cтоимость проверки сообщается доверителю сразу после обращения. Оплата производится после оказания услуги - направления правового заключения и обсуждения возможных вопросов. 

Перечень документов для проверки участка.

Для анализа базовых аспектов нужен только кадастровый номер, который можно узнать в выписке из ЕГРН либо на публичной карте Росреестра.  По номеру юрист может найти информацию о:

• видах использования;
• требованиях Правил землепользования и генплана к освоению участка;
• охранных и иных специальных зонах и т.п.

Второй важный документ – выписка из ЕГРН. Если у заказчика нет свежей справки, полученной недавно, наши специалисты самостоятельно её оформят. Важно получить не только выписку об основных характеристиках, но и о переходе прав. В ней показывается история сделок с землевладением, начиная с 1998 года. Нередки ситуации, когда оно регулярно перепродавалось, что свидетельствует о скрытых недостатках.
Далее приведён список документации, которая при передаче клиентом юристу даёт возможность проверить наиболее сложные и неочевидные моменты:

• геодезическая съёмка (для изучения подземных коммуникаций и определения отступов от них);
• копия паспорта продавца (для анализа его добросовестности, банкротства, наличия исполнительных производств и других проверок);
• правоустанавливающие акты, на основании которых текущий собственник владеет участком (договоры, решения судов, свидетельства о наследстве – позволяют проверить законность права и выявить риски оспаривания в будущем).

Вышеуказанные документы, в особенности съёмка, не являются обязательными к предоставлению. Однако с их наличием глубина проверки существенно возрастает.
Помимо документации на этапе подготовки юрист всегда уточняет у заказчика следующие нюансы:

• планируется ли покупка/аренда в ближайшее время, или сделка уже прошла;
• как планируется осваивать участок;
• объекты какого назначения намечены для возведения (МКД, частный дом, магазин, склад и т.п.);
• какие параметры видит застройщик (высота, площадь, количество этажей).

Форма предоставления документов для проверки.

Наша компания оказывает услугу по проверке участка в дистанционном формате. Это удобно, так как нет необходимости в личной встрече и передаче бумажных документов. Все имеющиеся на руках бумаги, в том числе выписку из ЕГРН, возможно отправить в PDF-формате на электронную почту или в мессенджер. Форма взаимодействия выбирается доверителем в соответствии с личными предпочтениями.

Основания для отказа от сделки и поиска другого участка.

Главная задача юриста – ответить на вопрос, рекомендуется ли участок к приобретению в собственность или аренду. На основании практики мы сформировали список ситуаций, когда рекомендуется отказаться от заключения сделки и найти другой участок:

1. Продавец не является лицом, которое может распоряжаться участком;
2. ФИО или наименование организации продавца в списках террористов, базе розыска МВД, 
3. Наличие обременений в виде ареста или запрета регистрационных действий;
4. Отсутствие согласия залогодержателя (кредитора) на продажу земли;
5. Текущее право собственности оформлено с нарушениями и может быть оспорено в будущем в суде;
6. Расположение в охранных и санитарно-защитных зонах, которое не позволит полноценно использовать землю;
7. Наличие самовольно возведённых построек;
8. Высокая вероятность изъятия участка в будущем с целью выполнения мероприятий генерального плана;
9. Отсутствие возможности установить нужный вид использования для последующего строительства;
10. Невозможность возвести новый объект из-за требований Правил землепользования и генерального плана.

Помимо этого, существуют индивидуальные причины, по которым приобретение земли не рекомендуется отдельным категориям доверителей. 
Расскажем пример из недавней практики. Клиент хотел взять участок в аренду, построить на нём магазин и выкупить землю на основании права собственности на строение. Однако выяснилось, что участок располагается в береговой полосе и приватизация там невозможна. Таким образом, аудит позволил выявить скрытый недостаток, который мог стать известным только после строительства торгового объекта и подачи заявления на выкуп.

Отчёт по результатам проверки участка.

Когда юрист заканчивает работу по аудиту, результат оформляется в виде pdf-файла. Это универсальный формат, который возможно открыть с любого устройства. 
Правовое заключение разделено на блоки, каждый из которых посвящён определённому пункту проверки участка: праву собственности, обременениям, юридической чистоте продавца, градостроительным возможностям и т.д. 
Если аудит выявил негативную информацию, - указывается, какое значение она имеет и возможно ли это исправить. Заключительный блок – выводы, где команда юристов сообщает о перечне выявленных проблем и о том, стоит ли приобретать объект.
Главная цель документа – рекомендовать землевладение к покупке либо предостеречь от заключения сделки. Кроме того, в отчёте содержатся сведения о строительных возможностях участка: можно ли в целом строить что-то капитальное, какие объекты допускаются к возведению, какие предельные параметры строительства. Это полезно гражданам и юридическим лицам, которые уже оформили право на землю, и задумываются об её освоении в будущем. 

Срок действия отчёта по итогам проверки.

Информация, указанная в итоговом правовом заключении, со временем теряет актуальность. Часть сведений может стать устаревшими уже через неделю после проверки. Поэтому наши специалисты рекомендуют проводить аудит земли непосредственно перед оформлением купли-продажи или аренды. 
Среди критически важной информации, которая может быстро измениться:

• смена собственника из-за продажи другому лицу;
• снятие с кадастрового учёта;
• обременения, в том числе запрет на регистрационные действия и ипотека.

Что касается градостроительных сведений, то они устаревают не так быстро. Изменения в ПЗЗ и генплан вносятся периодически, всё зависит от населённого пункта. Однако рекомендуем актуализировать отчёт, который был создан 1-2 месяца назад. За это время градостроительная документация могла измениться, а новые охранные зоны оформлены в ЕГРН.