Как проверить земельный участок под строительство в 2024 году

Выбор земельного участка для строительства – один из наиболее важных этапов при подготовке к работам по возведению объекта. Проведённый анализ позволит выяснить, возможно ли получить разрешение на строительство и с какими трудностями придётся столкнуться застройщику.
В данной статье мы намерены разобрать основные юридические моменты, которые стоит проверить перед приобретением участка для строительства:

• как найти землю под строительство, и какая подходит для этого;
• как проверить её на возможность строительства;
• где можно провести проверки, в том числе на «Госуслугах» и через ЕГРН;
• как понять, какие строительные ограничения и риски существуют.

Стоит отметить, что мы не коснёмся факторов, которые находятся в неправовом поле (к примеру, проходимость места и стоимость недвижимости).

Как найти землю под строительство.

Поиск возможен несколькими способами:

• Купить или взять в аренду уже сформированную землю у частного лица;
• Выкупить или арендовать готовый участок у государства или муниципалитета;
• Обратиться в местную администрацию для формирования новой земли из неразграниченной.

Узнать о реализуемых объектах можно разными методами:

• На онлайн-площадках по недвижимости;
• В местных газетах и печатных изданиях;
• На сайтах администраций, где регулярно публикуются сообщения о проведении аукционов.

Можно ли взять землю под строительство.

Когда выбор сделан, необходимо разобраться, можно ли в принципе оформить право на землевладение. Некоторые участки не могут сдаваться в аренду или собственность под строительные нужды в силу полного ограничения оборотоспособности (ст. 27 Земельного кодекса):

• федеральные национальные парки и заповедники;
• находящиеся в ведении Минобороны, ФСБ, ФСО, ФСИН, Росгвардии, и на которых расположены соответствующие профильные сооружения;
• под объекты ядерной энергетики;
• гражданские и военные кладбища;
• приграничные полосы;
• территории общего пользования (улицы, площади, парки и т.п.).

Кроме того, есть владения, частично ограниченные в обороте:

• лесной фонд;
• особо охраняемые природные территории муниципального и регионального уровня;
• прибрежные и водозащитные полосы (берега водоёмов);
• транспорта и космической инфраструктуры;
• в составе ЗАТО;
• входящая в состав 1-го пояса охраны источников питьевого водоснабжения.

Чтобы приобрести участок из вышеуказанного списка, потребуется изучить особые условия закона и понять, возможно ли провести сделку.
Отдельное внимание стоит обратить на сельскохозяйственные угодья. Из-за их особого статуса, реализация проходит по усложнённой процедуре с участием пайщиков и в некоторых случаях Минсельхоза. Исключение сделано для садовых и огородных владений.

Какой должна быть земля для строительства.

Если говорить в общем про земли, на которых разрешено строительство, они должны отвечать 2 критериям:

• Право собственности или аренды легально, и отсутствует риск оспаривания сделки или изъятия в будущем;
• Параметры и конфигурация недвижимости соответствуют нормам для возведения конкретного здания.

Более подробно мы описываем эти моменты в следующих блоках статьи.

Виды земель для строительства.

Наиболее подходящая категория земли для застройки – «населённых пунктов». Статья 83 Земельного кодекса закрепляет, что этот вид земель предназначен для градостроительных целей. 
Однако это не значит, что другие категории невозможно использовать для строительства. Просто новые объекты, появляющиеся на них, должны соответствовать целям использования. К примеру, на землях промышленности – производства, сельскохозяйственных угодьях – фермы и агрокомплексы и т.п.
Поэтому нельзя однозначно ответить на вопрос, какие именно виды земель подходят для строительства. Для составления выводов нужно знать, какой именно объект планируется к возведению и с какими параметрами.

Виды земель для жилищного строительства.

Нужный вид земли для жилья зависит от типа зданий:

• ИЖС;
• таунхаусы и блокированные секции;
• среднеэтажные или многоэтажные корпуса.

Соответственно, для каждого типа жилого строения нужен свой вид. Нельзя построить на земле под ИЖС многоэтажные секции. При необходимости делается перевод земли, т.е. изменение вида разрешенного использования.

Виды земель для дачного строительства.

Чтобы построить дачу, вид земли должен соответствовать назначению «садоводство». Как правило, такие ВРИ встречаются в территориальных зонах сельского хозяйства. 
Следует отличать садовые виды от огороднических. По закону, огородничество не предполагает капитальных построек. Его главная цель – возделывание земли и сбор плодов. Поэтому там можно строить только хозяйственные строения, бытовки и возводить временные конструкции.

Как проверить участок на строительство.

Провести аудит возможно самостоятельно и у юриста. Второй вариант исключает ошибки и поможет сделать выводы о возможности строительства и вариантах использования.
Для понимания ограничений по строительству потребуется собрать определённый пакет документов:

• градостроительный план землевладения;
• акты, удостоверяющие право собственника или арендатора;
• выписку из ИСОГД.

Кроме того, необходимо понимать точные технико-экономические параметры будущего строения:

• площадь;
• количество этажей
• высоту;
• назначение.

Проверка проходит следующим образом:

1. Застройщик обращается к юристу, предоставляет имеющиеся у него бумаги и рассказывает о своих намерениях;
2. В течение недели специалист анализирует возможность строительства здания или объекта с законодательными показателями;
3. Составляется заключение о результатах аудита, которое обсуждается и при необходимости корректируется.

Вид права на участок.

Первое, с чем стоит определиться – на каком праве планируется владение недвижимостью. Возможно два варианта: собственность или аренда. У каждого из них есть свои сильные и слабые стороны. Как правило, аренда менее финансово обременительна – необходимо регулярно вносить платежи в адрес арендодателя. Однако арендный договор может предусматривать обязанность арендатора согласовывать строительство с владельцем земли. Кроме того, всегда имеется риск досрочного расторжения контракта из-за нарушения его условий: к примеру, нецелевого использования.
Не следует забывать, что всегда имеется возможность выкупить арендуемый участок у собственника-органа власти при наличии на то оснований, установленных ЗК РФ. Одно из них – это выкуп земли после возведения на ней капитального строения (пп. 6 п. 2 ст. 39.3). С финансовой точки зрения это довольно выгодно, поскольку выкупная стоимость формируется как процент от кадастровой и существенно ниже рыночной цены. Каждый населённый пункт формирует свой показатель в зависимости от типа здания. Например, в Московской области для ИЖС это 3% от кадастровой стоимости, для остальных строений – 15%. 

Как выбрать участок для строительства дома.

Земля для возведения дома должна соответствовать ряду требований:
1.    Вид разрешённого использования. Предпочтительные ВРИ – «для индивидуального жилищного строительства» и «ведение садоводства». В первом случае дополнительных действий после строительства не потребуется. Во втором построенный садовый дом по установленной процедуре меняет статус на жилой. Обращаем внимание, что на земле под «огородничество» построить ИЖС не удастся, так как там запрещено капитальное строительство. Проверить текущее назначение возможно, заказав выписку из ЕГРН. Если в настоящее время ВРИ иной, стоит запросить в местной администрации справку из ИСОГД. На ней будет отображён перечень основных и условных видов, которые доступны для участка. Основной изменить несложно, достаточно обратиться в Росреестр с заявлением. Процедура бесплатная. Для установления условно-разрешённого придётся получить дополнительное согласование.
2.    Отсутствие коммуникаций с охранной зоной. Нередко участок пересекают газопроводы, водоводы, электрокабели, рядом с которыми запрещены любые строительные работы. Причём о существовании инженерных сетей правообладатель может ничего не знать, так как они пролегают под земной поверхностью. В нашей практике мы встречались с ситуацией, когда землевладение шириной 30 метров пролегала нитка газопровода, в 10 метрах от которой по обе стороны установлена охранная зона. Таким образом, доступной для строительства оставались только узкие полосы по боковым границам около 5 метров шириной. Проверка факта ЗОУИТ возможна как по выпискам из ЕГРН, так и по техническим схемам в профильных организациях.
3.    Отсутствие ЗОУИТ. При расположении рядом производственного предприятия или иного опасного объекта территория вокруг него может входить в территорию с ограничением строительства. В большинстве случаев это жильё, медицинские и образовательные учреждения. Проверить нахождение участка в ЗОУИТ можно по выписке из ЕГРН и данным публичной кадастровой карты. 
4.    Возможность подведения сетей. Закон позволяет бесплатно в любой организации на основании письменного запроса узнать, находятся ли рядом коммуникации, к которым произойдёт подключение. Если их нет, строительство ниток водопроводов или электролиний является финансово обременительным мероприятием. Придётся оплатить как проектирование, так и материал и монтаж.
5.    Предельные параметры. Каждое землевладение принадлежит к определённой территориальной зоне. Для них Правилами землепользования и застройки установлены регламенты. Они определяют: 

• минимальную и максимальную площадь;
• отступы от лицевой и боковых границ;
• процент застройки и озеленения.

Необходимо просчитать, будет ли размещение нового дома возможно с учётом условий градрегламентов. Поскольку многие граждане строят ИЖС по «дачной амнистии» без направления уведомлений в администрацию, Росреестр всё равно зарегистрирует право. Однако в будущем велика вероятность судебных споров с соседями или органами власти о нарушении градостроительного законодательства.
6.    Законность владения. Важно сделать анализ, легально ли владеет недвижимостью предыдущий арендатор или собственник. В ином случае переход прав может быть признан судом незаконным:

7.    Перспектива развития территории. Важно проанализировать текстовые и графические материалы генерального плана муниципалитета, куда входит земля. Генплан показывает, как планируется развивать территорию населённого пункта и где строить новые дороги, жильё, школы и т.п. Достаточно распространённым является снос жилого частного сектора под автомобильные развязки и многоэтажные жилые комплексы. В связи с этим велик риск построить дом, который в скором времени изымут для муниципальных нужд с оплатой собственнику минимальной компенсации.
8.    Расположение в водоохранной зоне. Строительство на берегах водоёмов разрешается, однако необходимо оборудовать ИЖС системами очистки канализационных стоков, а также соблюсти расстояние от линии уреза воды (п. 16 ст. 65 ВК РФ). Кроме того, затруднительна установка забора ввиду того, что проход к водоёмам общего пользования должен держаться свободным.

Чтобы правильно выбрать участок для строительства дома, потребуется сделать анализ всех вышеуказанных условий. Кроме того, важно определить, входит ли земля под дом в приаэродромные ограничения. В ряде секторов запрещено возведение любых строений, в том числе жилых, выше определённой высоты.

Выбираем участок под строительство иных типов объектов.

Список пунктов для проверки, указанный выше, актуален не только для частных домовладений, но и другой недвижимости: магазинов, ТЦ, складов, кафе и т.п. Что ещё следует проверить, чтобы правильно выбрать участок под строительство:
1.    Если заключается или уже заключён договор аренды, не запрещено ли строительство капитальных сооружений на нём. Это распространённая ситуация, когда землю сдают под нужды рекреации (пляж, спортплощадки, парк), а предприниматель намерен возвести на ней сопутствующие строения (гостиницу, гостевые дома и т.д.).
2.    Есть ли прямой подъезд к участку. При отсутствии рядом дорог общего пользования необходимо заниматься согласованием строительства нового элемента улично-дорожной сети либо оформлять сервитут на проезд через соседние участки, что вызывает дополнительные правовые и финансовые сложности.
3.    Достаточно ли площади земли для соблюдения не только процентных параметров застройки и озеленения, но и размещения парковочных мест исходя из назначения. Такие показатели формируются на основании местных нормативов градостроительного проектирования и профильных СНиП.
4.    Не запрещено ли строительство ввиду вхождения в приаэродромную территорию. Как правило, эту информацию видно в ГПЗУ.
Прочитать подробнее о нюансах выбора участка под строительство конкретного типа здания можно здесь:

• Магазин
• Рынок
• Торговый центр
• Кафе
• Многоквартирный жилой дом
• АЗС
• Автомойка
• Дом на землях сельхозназначения
• Гараж
• Производственное здание
• Опасный производственный объект
• Мусоросортировочный комплекс
• Гидротехническое сооружение
• База отдыха

Где проверить земельный участок.

Анализ ограничений и рисков включает изучение сразу нескольких источников:

• Правил землепользования и застройки населённого пункта;
• градостроительных регламентов и карт, входящих в ПЗЗ;
• генерального плана города;
• местных и региональных нормативов проектирования;
• информации из единого реестра недвижимости;
• ГПЗУ.

Проверить участок через Госуслуги.

Практически все моменты, важные для будущего строительства, невозможно изучить онлайн. Потребуется запрос бумажных документов в местной администрации и проверка действующего законодательства.
«Госуслуги» будут полезны скорее тем, кто намерен купить землю для собственного использования без проведения там строительных работ. Там заказывают выписку из ЕГРН и делают выводы о:

• законности владения предыдущим собственником или арендатором;
• наличии некоторых обременений (ареста, запрета регистрационных действий);
• вхождении в ЗОУИТ и охранные зоны (приаэродромные территории, зоны источников питьевого водоснабжения, защитные диаметры особо опасных объектов);
• правильности межевания и определения границ участка (если есть экспликация к выписке).

Проверить земельный участок в ЕГРН.

В едином реестре недвижимости содержится информация об имуществе, его характеристиках и правообладателе. Для получения сведений несколько способов:

• заказать платную расширенную выписку в МФЦ, на «Госуслугах» или в офисе Росреестра;
• ознакомиться с общей справочной информацией на сайте регистрирующего ведомства;
• изучить публичную кадастровую карту.

Отметим, что информация, содержащаяся в ЕГРН, не является ключевой при принятии решения о возможности строительства. Большее значение имеет соответствие желаний застройщика градостроительному законодательству, ПЗЗ, генплану и профильным СНиП.  

Проверка участка по адресу.

Одного адреса для проведения градостроительной проверки недостаточно. Один адресный ориентир могут иметь сразу несколько объектов. Поэтому помимо адреса необходимо знать кадастровый номер. На основании этих сведений возможно запросить:

• выписку из ЕГРН;
• справку из ИСОГД;
• градостроительный план землевладения.

Как выбрать землю в 2024 году.

Все аспекты, которые мы привели выше, актуальны и в новом году. Особое внимание мы хотели бы обратить на то, что градостроительные регламенты и Правила землепользования и застройки всё время претерпевают изменения. А с ними и ограничения, которые могут быть наложены на объекты нового строительства.
В связи с этим, рекомендуем при выборе участка использовать свежую версию ПЗЗ из правовых систем («Консультант+», «Гарант») или запрашивать документ в уполномоченном по вопросам градостроительства ведомстве.