Это ваш город

Нет
9:00 - 18:00
Как выбрать участок для строительства: пошаговая инструкция и чек-лист для проверки

Выбираем земельный участок под строительство в 2024 году

24/11/2023

Выбор земельного участка для строительства – один из наиболее важных этапов при подготовке к работам по возведению объекта. Проведённый анализ позволит выяснить, возможно ли получить разрешение на строительство и с какими трудностями придётся столкнуться застройщику.
В данной статье мы намерены разобрать основные юридические моменты, которые стоит проверить перед приобретением участка для строительства. Стоит отметить, что мы не коснёмся факторов, которые находятся в неправовом поле (к примеру, проходимость места и стоимость недвижимости).

Вид права на участок.

Первое, с чем стоит определиться – на каком праве планируется владение недвижимостью. Возможно два варианта: собственность или аренда. У каждого из них есть свои сильные и слабые стороны. Как правило, аренда менее финансово обременительна – необходимо регулярно вносить платежи в адрес арендодателя. Однако арендный договор может предусматривать обязанность арендатора согласовывать строительство с владельцем земли. Кроме того, всегда имеется риск досрочного расторжения контракта из-за нарушения его условий: к примеру, нецелевого использования.
Не следует забывать, что всегда имеется возможность выкупить арендуемый участок у собственника-органа власти при наличии на то оснований, установленных ЗК РФ. Одно из них – это выкуп земли после возведения на ней капитального строения (пп. 6 п. 2 ст. 39.3). С финансовой точки зрения это довольно выгодно, поскольку выкупная стоимость формируется как процент от кадастровой и существенно ниже рыночной цены. Каждый населённый пункт формирует свой показатель в зависимости от типа здания. Например, в Московской области для ИЖС это 3% от кадастровой стоимости, для остальных строений – 15%. 

Выбираем землю для строительства дома.

Земля для возведения дома должна соответствовать ряду требований:
1.    Вид разрешённого использования. Предпочтительные ВРИ – «для индивидуального жилищного строительства» и «ведение садоводства». В первом случае дополнительных действий после строительства не потребуется. Во втором построенный садовый дом по установленной процедуре меняет статус на жилой. Обращаем внимание, что на земле под «огородничество» построить ИЖС не удастся, так как там запрещено капитальное строительство. Проверить текущее назначение возможно, заказав выписку из ЕГРН. Если в настоящее время ВРИ иной, стоит запросить в местной администрации справку из ИСОГД. На ней будет отображён перечень основных и условных видов, которые доступны для участка. Основной изменить несложно, достаточно обратиться в Росреестр с заявлением. Процедура бесплатная. Для установления условно-разрешённого придётся получить дополнительное согласование.
2.    Отсутствие коммуникаций с охранной зоной. Нередко участок пересекают газопроводы, водоводы, электрокабели, рядом с которыми запрещены любые строительные работы. Причём о существовании инженерных сетей правообладатель может ничего не знать, так как они пролегают под земной поверхностью. В нашей практике мы встречались с ситуацией, когда землевладение шириной 30 метров пролегала нитка газопровода, в 10 метрах от которой по обе стороны установлена охранная зона. Таким образом, доступной для строительства оставались только узкие полосы по боковым границам около 5 метров шириной. Проверка факта ЗОУИТ возможна как по выпискам из ЕГРН, так и по техническим схемам в профильных организациях.
3.    Отсутствие ЗОУИТ. При расположении рядом производственного предприятия или иного опасного объекта территория вокруг него может входить в территорию с ограничением строительства. В большинстве случаев это жильё, медицинские и образовательные учреждения. Проверить нахождение участка в ЗОУИТ можно по выписке из ЕГРН и данным публичной кадастровой карты. 
4.    Возможность подведения сетей. Закон позволяет бесплатно в любой организации на основании письменного запроса узнать, находятся ли рядом коммуникации, к которым произойдёт подключение. Если их нет, строительство ниток водопроводов или электролиний является финансово обременительным мероприятием. Придётся оплатить как проектирование, так и материал и монтаж.
5.    Предельные параметры. Каждое землевладение принадлежит к определённой территориальной зоне. Для них Правилами землепользования и застройки установлены регламенты. Они определяют: 

  • минимальную и максимальную площадь;
  • отступы от лицевой и боковых границ;
  • процент застройки и озеленения.

Необходимо просчитать, будет ли размещение нового дома возможно с учётом условий градрегламентов. Поскольку многие граждане строят ИЖС по «дачной амнистии» без направления уведомлений в администрацию, Росреестр всё равно зарегистрирует право. Однако в будущем велика вероятность судебных споров с соседями или органами власти о нарушении градостроительного законодательства.
6.    Законность владения. Важно сделать анализ, легально ли владеет недвижимостью предыдущий арендатор или собственник. В ином случае переход прав может быть признан судом незаконным:


7.    Перспектива развития территории. Важно проанализировать текстовые и графические материалы генерального плана муниципалитета, куда входит земля. Генплан показывает, как планируется развивать территорию населённого пункта и где строить новые дороги, жильё, школы и т.п. Достаточно распространённым является снос жилого частного сектора под автомобильные развязки и многоэтажные жилые комплексы. В связи с этим велик риск построить дом, который в скором времени изымут для муниципальных нужд с оплатой собственнику минимальной компенсации.
8.    Расположение в водоохранной зоне. Строительство на берегах водоёмов разрешается, однако необходимо оборудовать ИЖС системами очистки канализационных стоков, а также соблюсти расстояние от линии уреза воды (п. 16 ст. 65 ВК РФ). Кроме того, затруднительна установка забора ввиду того, что проход к водоёмам общего пользования должен держаться свободным.

Как выбрать участок для строительства иных типов объектов.

Список пунктов для проверки, указанный выше, актуален не только для частных домовладений, но и другой недвижимости: магазинов, ТЦ, складов, кафе и т.п. Что ещё следует проверить, когда выбирается земля под строительство:
1.    Если заключается или уже заключён договор аренды, не запрещено ли строительство капитальных сооружений на нём. Это распространённая ситуация, когда землю сдают под нужды рекреации (пляж, спортплощадки, парк), а предприниматель намерен возвести на ней сопутствующие строения (гостиницу, гостевые дома и т.д.).
2.    Есть ли прямой подъезд к участку. При отсутствии рядом дорог общего пользования необходимо заниматься согласованием строительства нового элемента улично-дорожной сети либо оформлять сервитут на проезд через соседние участки, что вызывает дополнительные правовые и финансовые сложности.
3.    Достаточно ли площади земли для соблюдения не только процентных параметров застройки и озеленения, но и размещения парковочных мест исходя из назначения. Такие показатели формируются на основании местных нормативов градостроительного проектирования и профильных СНиП.
4.    Не запрещено ли строительство ввиду вхождения в приаэродромную территорию. Как правило, эту информацию видно в ГПЗУ.
Прочитать подробнее о нюансах выбора земельного надела для конкретного назначения здания:

Как выбрать землю в 2024 году.

Все аспекты, которые мы привели выше, актуальны и в новом году. Особое внимание мы хотели бы обратить на то, что градостроительные регламенты и Правила землепользования и застройки всё время претерпевают изменения. А с ними и ограничения, которые могут быть наложены на объекты нового строительства.
В связи с этим, рекомендуем при выборе участка использовать свежую версию ПЗЗ из правовых систем («Консультант+», «Гарант») или запрашивать документ в уполномоченном по вопросам градостроительства ведомстве. 

Оставить заявку
Оставьте заявку прямо сейчас.Укажите свои контактные данные и специалист свяжется с вами:
Рейтинг: 0/5 - 0 голосов
285
0

Обсуждение

Ни одного комментария не оставлено, Будьте первым!

Читайте также

Приаэродромная территория аэропорта Минеральные воды: нюансы строительства
Минеральные воды является гражданским международным аэропортом в 3 км от одноимённого города.  Фактически находится в его пригороде. После закрытия большинства аэропортов на юге России в 2022 году является одним из наиболее загруженных авиаузлов. Согласование…
29/02/2024
88 0
Приаэродромные территории аэропортов Перми: Большое Савино, Фролово, Луговское
В Перми в черте города расположено сразу 3 аэропорта: Большое Савино (совместного базирования, т.е. гражданский и военный); Фролово (ДОСААФ); Луговское-1 и -2 (частная любительская авиация); Бахаревка (закрыт). Ввиду близкого расположения…
27/02/2024
95 0
Приаэродромные территории аэропортов и аэродромов Екатеринбурга: Кольцово и Арамиль
Екатеринбург – крупнейший город Урала. В Свердловской области располагается несколько крупных аэропортов. Строительство на территории вокруг некоторых из них требует юридического анализа. Перечень аэропортов. В пределах столицы Урала находятся следующие…
27/02/2024
80 0
Образец заявления об оспаривании кадастровой стоимости недвижимого имущества
Оспаривание кадастровой стоимости может происходить как в административном порядке (в ГБУ), так и через суд. Второй этап требуется, если в течение первого был выдан отказ. Тем не менее, немалая часть заявителей добивается успеха на стадии обращения в…
26/02/2024
86 0
Как установить кадастровую стоимость в суде: полное описание процедуры от юриста
Оспорить кадастровую стоимость возможно двумя путями: в специально созданном бюджетном учреждении и в суде. Как правило, обращение к фемиде требуется, когда в административном порядке получен отказ. Однако некоторые категории собственников могут обращаться…
26/02/2024
65 0
×
Меню
×