Получите разрешение на строительство с профильным юристом

Получили разрешение на строительство складского комплекса под Саратовом

Предприниматель планировал построить под Саратовом (пос. Дубки) два капитальных склада для хранения продукции и большой гараж для сельскохозяйственной техники. По проекту здания выполнялись на железобетонных фундаментах с металлическим несущим каркасом, а стены и кровля — из профилированных панелей. Такая конструкция позволяла перекрыть большие пролёты без внутренних опор и была важна для будущей эксплуатации.

До начала проектирования мы провели градостроительный аудит участка. Вид использования земли допускал сельскохозяйственные объекты, параметры ангаров соответствовали градостроительному регламенту, отступы и процент застройки не нарушались. При этом участок находился в приаэродромной территории аэродрома Саратов (Дубки), поэтому строительство требовалось согласовать с эксплуатантом аэродрома.

Мы подготовили технический отчёт с координатами и отметками наивысших точек зданий и направили проект на согласование. Высота ангаров была небольшой, и серьёзных препятствий мы не ожидали. Однако эксплуатант аэродрома отказал, указав, что крупные металлические поверхности могут создавать переотражение и затенение радиосигнала и повлиять на работу средств радиотехнического обеспечения полётов.

Заменить металлический каркас и облицовку заказчик не мог. Другое конструктивное решение увеличивало стоимость строительства и не позволяло получить необходимые пролёты внутри ангаров. Поэтому мы проверили, насколько отказ подтверждён технически, и обнаружили, что в нём отсутствовали расчёты применительно к конкретным координатам и расположению зданий. Кроме того, с юридической точки зрения приаэродромная территория на тот момент не была оформлена.

Для обоснования позиции мы организовали дополнительное радиотехническое исследование. Специалисты смоделировали влияние объектов на работу оборудования и пришли к выводу, что при выбранной высоте и удалённости ангары не создают недопустимого экранирования. Заключение вместе с пояснениями направили эксплуатанту аэродрома, но первоначальное решение менять отказались.

После претензионной переписки мы оспорили отказ в суде. Основным доказательством стало техническое заключение, в котором оценивались не материалы сами по себе, а реальные параметры зданий и их положение относительно аэродромного оборудования. Суд признал, что отказ не был подкреплён достаточными расчётами, и обязал повторно рассмотреть заявление. По итогам нового рассмотрения строительство согласовали без изменения металлической конструкции ангаров.

После получения согласования мы завершили подготовку проектной документации, проверили её соответствие градостроительным нормам и сформировали комплект для администрации. Замечания, возникшие при рассмотрении, устранили в рабочем порядке.

Результат: предприниматель получил разрешение на строительство двух сельскохозяйственных складов и ангара и приступил к работам по первоначально выбранному проекту.

Получили разрешение на строительство «Пятёрочки» в Рязани

Предприниматель из Рязани планировал возвести одноэтажный магазин и после завершения строительства передать его в аренду торговой сети «Пятёрочка». Для объекта использовался типовой проект: заранее были определены площадь здания, схема разгрузки, количество парковочных мест и расположение подъездов. Существенно изменить проектную конфигурацию магазина было нельзя.

Собственнику принадлежали несколько смежных земельных участков. Магазин предполагалось разместить на одном из них, поэтому сначала мы проверили именно этот участок: изучили ПЗЗ, вид использования, предельные отступы и допустимый процент застройки, требования генерального плана, ограничения охранных зон коммуникаций.

Анализ показал, что строительство возможно, но:

• существующей площади земли недостаточно для выбранного проекта. После размещения здания процент застройки превышал установленный предел в 60%;
• один из углов магазина оказывался слишком близко к границе участка. Соответственно, не соблюдались минимальные отступы в 3 метрах от границ участка;
• оставшейся территории не хватало для нормативного количества парковочных мест (7 шт.), проезда пожарной техники и зоны разгрузки.

Уменьшение здания или перенос въезда нарушали требования типового проекта. Однако рядом находился 2-й участок того же собственника, часть которого можно было присоединить к территории будущего магазина.

Мы рассчитали новую конфигурацию границ и определили, какую площадь необходимо передать от соседнего участка. После перераспределения строительная площадка увеличивалась примерно на 350 кв. м. Этого было достаточно, чтобы выдержать отступы, снизить процент застройки и разместить парковку, внутренний проезд и разгрузочную площадку без изменения самого здания.

Кадастровый инженер подготовил межевой план, после чего сведения о вновь образованных участках внесли в ЕГРН.

Мы проверили, чтобы у каждого из них сохранялись допустимые площадь, конфигурация, доступ к дороге и возможность самостоятельного использования. Для увеличенного участка получили новый градостроительный план.

Затем проектировщики привязали типовой магазин к новым границам. Мы сопоставили проектную документацию с ГПЗУ, проверили технико-экономические показатели, отступы, подъезды, парковочные места и подключения к инженерным сетям. После итоговой проверки комплект направили в администрацию.

При рассмотрении документов возникло замечание к отображению обновлённой границы участка в одном из разделов проекта. Мы организовали корректировку, представили актуальную выписку из ЕГРН и пояснения проектировщика. Повторных вопросов не последовало.

Результат: застройщик получил разрешение на строительство магазина по согласованному с торговой сетью проекту. Перераспределение земли позволило сохранить параметры здания и одновременно выполнить требования к застройке, отступам, парковке и проездам.

Получили разрешение на строительство химчистки в Уфе

ООО имело в собственности участок в Уфе и решило построить на нём химчистку. Территория находилась внутри сложившегося жилого района, а вид разрешённого использования допускал объект бытового обслуживания. На первый взгляд площадка подходила для проекта, однако градостроительный аудит выявил сразу 2 серьёзных препятствия.

Первое было связано с санитарно-защитной зоной. По предварительным расчётам её границы выходили за пределы участка и затрагивали соседние жилые дома. При таких условиях администрация отказала бы в выдаче разрешения на строительство: в зоне воздействия химчистки не должна находиться жилая застройка.

Отказываться от своих планов собственник не хотел. Мы организовали подготовку проекта санитарно-защитной зоны с расчётами выбросов, рассеивания загрязняющих веществ и физического воздействия. Специалисты учли выбранное оборудование, систему вентиляции, производительность химчистки и режим её работы. Расчёты подтвердили, что при предусмотренных проектом условиях воздействие не выходит за границы земли ООО.

На основании подготовленных материалов было получено санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора об установлении санитарно-защитной зоны внутри участка. Этот документ устранил главный риск и подтвердил, что эксплуатация химчистки не создаст недопустимого воздействия на ближайшую застройку.

Второе препятствие обнаружили при анализе свежей геодезической съёмки. Под участком проходил действующий водопровод, которого не было в ЕГРН и на кадастровой карте. Формально собственник у сети отсутствовал, но фактически она снабжала водой соседние здания. Её охранная зона не позволяла разместить объект в утверждённом пятне застройки.

Мы установили назначение коммуникации, совместно с муниципальным водоканалом организовали её постановку на учёт и последующую передачу в ведение водоканала. После появления организации, отвечающей за сеть, получили технические условия на перенос, подготовили проект и согласовали новую трассу водопровода. Водопровод вынесли за пределы стройплощадки.

После завершения работ был разработан проект, проведены изыскания, получены согласования собственников аэродромов и ТУ на инженерные сети. Мы направили комплект в администрацию.

Результат: застройщик получил разрешение на строительство химчистки. Проект удалось реализовать на первоначально выбранном участке после установления обоснованной санитарно-защитной зоны и переноса неучтённой подземной коммуникации.

Получили разрешение на турбазу на берегу Волги в Саратове

Инвестор в 2002 году арендовал у муниципалитета участок в Саратове на берегу Волги. В 2021 году было решено строить на нём туристическую базу. 

Проект предусматривал несколько гостевых домов, административное здание, баню и площадки для отдыха. Вид использования земли и рекреационная зона допускали такой объект, однако подготовка к получению разрешения выявила 3 обстоятельства, без решения которых начинать работы было нельзя.

Первый и наиболее сложный вопрос – это соседство с древним городищем. По материалам органа охраны культурного наследия значительная часть участка относилась к территории, где перед земляными работами требовалось провести историко-культурную экспертизу. 

Застройщик рассчитывал получить разрешение значительно быстрее и не учитывал, что полевые исследования, подготовка заключения и его согласование займут несколько месяцев.

Мы привлекли специалистов, имеющих право проводить археологические работы, передали им проект размещения зданий и сопровождали обследование площадок будущего строительства. Исследования показали, что в местах размещения объектов отсутствуют культурный слой и предметы, представляющие археологическую ценность. Экспертиза подтвердила допустимость строительства при соблюдении мер по сохранению расположенного поблизости городища.

Второй вопрос касался подъезда. От существующей дороги к участку вела грунтовая дорога, проходившая через несколько частных земельных участков и не имевшая статуса территории общего пользования. Фактического проезда было недостаточно: застройщику требовалось законное и устойчивое право доступа к турбазе.

Мы согласовали маршрут с собственниками, подготовили соглашения о частных сервитутах и обеспечили регистрацию обременений в ЕГРН. Сервитут позволяет законно организовать проезд через чужой участок и устанавливается по соглашению с его собственником.

Третий момент: центральных сетей водоснабжения и канализации в этой части города не было. Проектировщики разработали автономную схему: питьевую воду специализированная организация доставляла каждые 2 дня и перекачивала в закрытые накопительные ёмкости, а хозяйственно-бытовые стоки собирались в герметичном резервуаре с последующим вывозом.

Мы подготовили расчёты потребления воды и образования стоков, договоры на доставку воды, а также получили заключение о согласовании выгребной ямы от Роспотребнадзора.

После завершения экспертизы, оформления проезда и согласования выгребной ямы, мы подготовили пакет документов и направили его в администрацию. 

Результат: инвестор получил разрешение на строительство туристической базы.